近日，農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察旗下社群品牌農(nóng)俠會(huì)組織了一場(chǎng)——如何在農(nóng)村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動(dòng)，并邀請(qǐng)了土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍、中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院朱俊峰、農(nóng)地圈總經(jīng)理耿懷民、地合網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人梁財(cái)添等4位行業(yè)大咖進(jìn)行精彩分享。

(土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人：陶慧龍)

陶慧龍從“兩權(quán)抵押”的概念定義、貸款的錢用途、土地如何公允定價(jià)的話題進(jìn)行了深入剖析與解讀。他指出，有關(guān)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的來有兩個(gè)方面：第一個(gè)應(yīng)根據(jù)國(guó)的法規(guī)政策通過家庭承包獲得的經(jīng)營(yíng)權(quán)。第二個(gè)方面是通過土地流轉(zhuǎn)來的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。這兩者的權(quán)益都可以進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款。同時(shí)，農(nóng)民通過“兩權(quán)抵押”貸來的錢用途也是有限定的，在原則上說土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸來的錢只能用于農(nóng)業(yè)的用途。目前的行業(yè)比較流行的話就是通過供應(yīng)鏈金融來限定，并限定通過土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款貸來的錢要?？顚Ｓ谩４斯P錢會(huì)被指定只能到指定的農(nóng)資店、農(nóng)藥、化肥店等等農(nóng)資企業(yè)去購(gòu)買下農(nóng)藥種子和化肥。

陶慧龍說：土流網(wǎng)在土地地價(jià)和評(píng)估、金融服務(wù)上都領(lǐng)先于行業(yè)。土流網(wǎng)采用業(yè)務(wù)模式“貸款方+銀行+保險(xiǎn)公司+土流網(wǎng)”，其流程是貸款方一般農(nóng)民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請(qǐng)，銀行收到申請(qǐng)以后，與土流網(wǎng)和保險(xiǎn)公司三方，委托土流網(wǎng)進(jìn)行資產(chǎn)的評(píng)價(jià)或評(píng)估，土流網(wǎng)會(huì)出具一個(gè)評(píng)估報(bào)告，然后由貸款方、保險(xiǎn)公司、銀行和土流網(wǎng)四方認(rèn)可，這個(gè)評(píng)估報(bào)告基本價(jià)值評(píng)估就是收到法律保護(hù)的。

他還指出，如果貸款方違約的話，銀行戶會(huì)首先向保險(xiǎn)公司理賠，保險(xiǎn)公司首先賠付銀行之后，銀行的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押會(huì)流轉(zhuǎn)到保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司會(huì)讓土流網(wǎng)對(duì)該經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行處置。土流網(wǎng)再把他的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)去拿到自己的平臺(tái)或著線下服務(wù)公司進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。土流網(wǎng)對(duì)產(chǎn)生的費(fèi)用的首先賠付給保險(xiǎn)公司，然后我們?cè)偈杖∠嚓P(guān)服務(wù)費(fèi)。

目前，土流網(wǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)放款5000多萬，截止到目前還沒有一筆逾期。預(yù)計(jì)，下來的話是計(jì)劃在全國(guó)放款3個(gè)億，以此推動(dòng)土地金融服務(wù)市場(chǎng)。(子晴)

土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍實(shí)錄：

首先非常抱歉，因?yàn)榕R時(shí)有事要去外面看項(xiàng)目。目前，所以在高速公路上面，所以我今天的分享就會(huì)比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)。

“兩權(quán)抵押”的試點(diǎn)的話主要在農(nóng)地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地的使用權(quán)這兩者做抵押。兩權(quán)抵押貸款即農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款。以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押，由銀行金融機(jī)構(gòu)向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放，在約定期限內(nèi)還本息的貸款。在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押。由銀行金融機(jī)構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)容還本付息的貸款。

以上，我就說三個(gè)概念。主要是介紹一下就是宅基地的使用權(quán)的抵押和農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押。但是，因?yàn)槟壳暗脑挘瑖?guó)家的政策在宅基地的抵押有些限制，限定宅基地只能本村進(jìn)行流轉(zhuǎn)，所以說宅基地的抵押的話就適用范圍比較小，所以，我今天的話主要講的是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款。

土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)的主要是來源是兩個(gè)方面：第一個(gè)應(yīng)根據(jù)國(guó)的法規(guī)政策通過家庭承包獲得的經(jīng)營(yíng)權(quán)。第二個(gè)方面是通過土地流轉(zhuǎn)來的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。這兩者的權(quán)益都可以進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押貸款。

貸來的錢用的用途。在原則上說土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸來的錢只能用于農(nóng)業(yè)的用途。所以說，在很多方面就是那種銀行或者說一般的金融機(jī)構(gòu)。在通過就是那種出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的錢都在想盡各種辦法去監(jiān)控它的用途。目前的話行業(yè)比較流行的話就是通過供應(yīng)鏈金融就是說你通過貸來錢要專款專用。我會(huì)指定你只能到我指定的農(nóng)資店、農(nóng)藥、化肥店等等農(nóng)資企業(yè)去購(gòu)買下農(nóng)藥種子和化肥等等來控制地的錢的用途。

萬一還不起了怎么辦?貸款人可以依法才起貸款重組。按序清償，協(xié)議轉(zhuǎn)讓，交易平臺(tái)掛牌再流轉(zhuǎn)等等多種方式處置抵押物。

如果農(nóng)民是正常還款的話，這個(gè)錢就會(huì)返還到銀行。同時(shí)他的哪個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的話就是說不會(huì)發(fā)生流轉(zhuǎn)。但是如果說有就是農(nóng)民的錢沒用按時(shí)還款，銀行會(huì)有給予一定的寬限期，那如果快超過還款期限的哈，那么這個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)銀行或者相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)就有權(quán)進(jìn)行處置。

“兩權(quán)”資產(chǎn)變現(xiàn)難是商業(yè)銀行最大的顧慮。銀行擔(dān)心拿到“兩權(quán)”資產(chǎn)由于缺乏流動(dòng)性而壓在手里無法變現(xiàn)。

第二個(gè)難題就是土地如何公允定價(jià)。但是在整個(gè)業(yè)務(wù)開展工作中。在各地的銀行經(jīng)過我們調(diào)研基本上最大的顧慮是兩個(gè)。第一個(gè)是土地流通性不像城市里的房子那樣還流通，導(dǎo)致他們?cè)诜趴畹臅r(shí)候?qū)τ诓涣假Y產(chǎn)如何處理的話就有比較大的疑慮。第二個(gè)就是如何公允地評(píng)估這個(gè)土地的價(jià)格，因?yàn)椋瑖?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)是有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。雖然農(nóng)地也有相應(yīng)的評(píng)估的評(píng)估估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但是就是說，土地不像房子，用中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的翻譯就是一個(gè)標(biāo)品，就是它不具有標(biāo)準(zhǔn)化。同一塊地的話就是它的價(jià)格會(huì)相差很大，所以說在估價(jià)這一塊，銀行也拿捏不準(zhǔn)。

土流網(wǎng)如何破解這個(gè)難題。土流網(wǎng)作為行業(yè)的最早開始做土地流轉(zhuǎn)的企業(yè)之一，也是行業(yè)業(yè)內(nèi)第一批開始試點(diǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款項(xiàng)目的企業(yè)。我們提出的解決方案：第一通是銀行+保險(xiǎn)公司+土流網(wǎng)的三方模式。我們土流網(wǎng)在最開始的業(yè)務(wù)是在我們做一個(gè)土地流轉(zhuǎn)的交易平臺(tái)也就是我們土流網(wǎng)。其次，就是2012年開始的話在全國(guó)陸續(xù)開始了176家線下分公司。這里面的話就是我們沉淀了很多土地的基本數(shù)據(jù)以及土地的交易數(shù)據(jù)。然后，我們把相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分享，存到數(shù)據(jù)庫里面。然后，我們?cè)購(gòu)陌堰@些數(shù)據(jù)提供為我們的金融服務(wù)提供一些支撐。比如說土地的周邊、土地價(jià)格、以及土地里種植的種植作物和土地肥沃度等等基本參數(shù)會(huì)給土地的一個(gè)評(píng)估的價(jià)格。

在整個(gè)金融服務(wù)這一塊的話我們土流網(wǎng)主要是做一個(gè)前期的土地的資產(chǎn)的評(píng)估以及后期不良資產(chǎn)的組織。在整個(gè)環(huán)節(jié)中，我們主要去做整合資源。

貸款方+銀行+保險(xiǎn)公司+土流網(wǎng)的模式，基本業(yè)務(wù)就是這樣。貸款方一般農(nóng)民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請(qǐng)，銀行收到申請(qǐng)以后，會(huì)和我們土流網(wǎng)和保險(xiǎn)公司三方，委托我們土流網(wǎng)進(jìn)行資產(chǎn)的評(píng)價(jià)或評(píng)估，我們土流網(wǎng)會(huì)出具一個(gè)評(píng)估報(bào)告，然后由貸款方、保險(xiǎn)公司、銀行和土流網(wǎng)四方認(rèn)可，那么就是這個(gè)評(píng)估報(bào)告基本價(jià)值評(píng)估就是收到法律保護(hù)的。

那么，在這種四方認(rèn)可，這個(gè)就是資產(chǎn)評(píng)估以后，我們會(huì)依據(jù)農(nóng)民的一個(gè)貸款貸方的貸款金額。要求他到保險(xiǎn)公司購(gòu)買一份土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款還款保證保險(xiǎn)。當(dāng)用戶如何就是購(gòu)買了保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司出具保函，那么農(nóng)民就可以拿這個(gè)保函去銀行做一個(gè)擔(dān)保去申請(qǐng)貸款。銀行收到這個(gè)擔(dān)保也保險(xiǎn)單作為擔(dān)保以后就會(huì)給農(nóng)民放款。如果是一個(gè)正常方法流程就是農(nóng)民按時(shí)把錢還上我們之前欠你的他項(xiàng)權(quán)證或者說遇到合同是不生效的。這個(gè)就是一個(gè)皆大歡喜，農(nóng)民也不會(huì)流失的土地，銀行也收到了本金和利息、保險(xiǎn)公司收到的保險(xiǎn)費(fèi)，土流網(wǎng)收取相關(guān)的金融費(fèi)用。

但如果出現(xiàn)違約話，銀行戶會(huì)首先向保險(xiǎn)公司理賠，保險(xiǎn)公司首先賠付銀行之后，那么銀行的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押會(huì)流轉(zhuǎn)到保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司會(huì)讓土流網(wǎng)對(duì)該經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行處置。

土流網(wǎng)再把他的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)去拿到我們的平臺(tái)或著我們線下服務(wù)公司進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的費(fèi)用的話，我們首先賠付給保險(xiǎn)公司，然后我們?cè)偈杖∠嚓P(guān)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)如果因?yàn)檫@個(gè)抵押期限是有一般五年或十年。當(dāng)然轉(zhuǎn)包期或者抵押期滿了以后，那么，這個(gè)金錢自動(dòng)返還給農(nóng)民。

目前我們?cè)谌珖?guó)放款了5000多萬，截止目前還沒有一筆逾期。我們接下來的話是計(jì)劃在全國(guó)放款3個(gè)億。

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