在鄉村振興的發展中有一個非常實用、有效的好經驗“村企合作”，他也是集體經營性建設用地入市的一種最基本、最普遍、且較早使用的方式。

通俗地講，村企合作：就是村集體經濟組織出地、社會資本出錢來合作開發，以約定的方式分房或分利，一般來說，法律上并沒有限定合作期限上限，除非雙方約定。土地使用權在事實上的暫時流轉，但通常并不辦理確權登記變更。

首先，我們看一下，土地方面村企合作的4種模式：

出讓：是指集體經營性建設用地，一次性繳納土地出讓金，變更使用權人；

出租：指將集體經營性建設用地租賃給使用人使用，但所有權還屬于村集體；

合作：指使用人和權屬人共同合作；

合資：指使用人和權屬人共同成立公司，同股同權；

【特別注意】發生所有的經濟合同要與村合作社簽訂，因為村合作社是企業法人，但村集體（村小組）屬于事業法人。

社會資本投資可使用的村集體土地資源有4種

1. 可確權的宅基地，包括：預留宅基地、未分配宅基地、一戶多宅的存量、新增暫未分配的宅基地等；

2. 存量或新增的產業供地；

3. 公共設施用地，包括：廣場、廢棄校舍、廢棄未及時回復的設施用地等；

4. 成片征地后留給村里的留用地。

然后，看一下社會資本與集體資產合資注冊公司流程：

第一步：經濟合作社（集體資產合作社）

第二步：獲得不動產權證（所有權屬村小組名下，使用權確權到合作社名下）

第三步：編制“合作方案”寫明合作社的產業、合作人、選擇的社會資本，經過民主會議三分之二通過并簽字后，委托鄉鎮的“三支平臺”公示

第四步：獲得相關手續后，報當地自然資源部門批準

第五步：委托第三方評估機構評估土地價值，根據評估價值雙方協商公司股比分配、責任等相關事宜

第六步：自然資源局批準的手續到當地工商局辦理登記，完成公司注冊

第七步：取得注冊公司的通知后到不動產登記中心，將使用權變更到公司名下

對村集體、企業雙方而言，實現了優勢互補、資源共享、合作共贏。更體現了中央對鄉村振興所要求的聯農帶農富農，走共同富裕的路子。

對村集體而言，村集體和村民感受到了鄉村振興戰略下共同富裕的陽光雨露，村民民主決策易通過，不用復雜繁瑣的手續，不需要花精力維護復雜的法律關系；

對企業而言，不需要拿地成本，節約一次投入成本，減少前期流程，縮短籌建與建設期。

總體而言，合作關系不夠穩固，易受市場變化影響合作進程，如果市場暴熱，村集體及村民容易反悔，如果市場暴冷，很可能會拖死企業。

對村集體而言，未能真正深入參與現代企業制度，參與市場經濟的感受也不太明顯；對企業而言，所有手續只能在村集體名下，沒有產權保障，賬面上顯示長期投資，不能形成固定資產，不能融資，不能安心地享受資產增值收益，不能做股權及轉股。

以中國農家樂第一村——成都·農科村為例：

農科村被譽為中國農家樂旅游發源地，全國4A級景區，年客流量200萬人次的“億元村”，經過40年來的鄉村產業升級之路，引入市場化運營機制，創新產業形態，打造了泛農科村“國際鄉村會客廳·主題民宿聚落群”，促進鄉村旅游提檔升級。

農科村于2018年成立了農科村景區以村集體公司為主、本土文旅公司為輔的管理運營有限公司，采取公司化運營方式，實現農科村整體策劃、包裝、營銷及招商，以一村帶十村多元混合方式，結合三權分置采取轉讓、聯建、入股、租賃和托管等模式，吸引實力投資人進行“騰籠換鳳”，盤活閑置資源，并有效帶動村民增收致富。

為了確保多方利益平衡，保證合法權益，結合多地實踐與多年經驗，資深土地專家土地爺提出以下幾種輔助手段，以保證村企合作模式盡量靠譜些。

1. 在村企合作之上簽訂企業與地方政府（項目所在縣、鄉鎮）的投資合作協議，約定地方政府的協調監管義務；

2. 村集體和企業雙方建立類似于管委會、領導小組的共同決策、商議協作機制；

3. 在合作模式之外合資注冊運營公司，通過雙軌制，保障相互滲透、相互信任；

4. 把總項目分解為若干個平行子項目，除了必須合作的建筑物業子項外，盡量把村集體或村民能干的事、能致富的路子留給村集體和村民，企業做好自己擅長的子項目，各子項目之間相互攜同；

5. 在村企合作項目中盡量安置好符合崗位需求的村民就業、符合要求的當地工程隊伍參與施工，與村集體及村民結成真正的長期依賴的利益共同起，真正實現聯農帶農富農，讓村集體及村民得到現實利益、體驗到參與的快感，而不只是坐享其成，村企合作模式下的躺贏思想及信任危機是導致合作崩潰的根源；

6. 村企合作的土地類型較多，可以是存量的，也可以是新增的，可以是非經營性的宅基地或公共公益設施用地，也可以是經營性的產業用地，為了使合作項目用地更規范使用，并為后續完全入市奠定基礎，建議盡量利用納入村莊規劃的機會把合作地塊調整為經營性建設用地，以防備在村企合作過程被迫終止時切換模式。

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