農(nóng)民，把自己的住宅出售給了城里來的人，還簽了合同。這合同有效嗎?

另一農(nóng)民，覺得自家的房子不想住了，想賣給同村村民，簽了合同。這合同有效嗎?

請注意：不得向城里人出售農(nóng)民住宅

在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

但是如果雙方是都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，簽了的農(nóng)村房屋買賣合同可以認(rèn)定有效。

為啥這么規(guī)定?

一戶只有一處宅基地

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”

宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，規(guī)定嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人，才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。

并且，在該法的第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。” 想想，如果咱農(nóng)民的房屋允許自由買賣，那么也就是說允許農(nóng)民將其房屋下的宅基地使用權(quán)，也一并出賣了。

未辦理過戶登記，房屋買賣合同無效

《中華人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。”另外，《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第六條也規(guī)定：“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。”

如果房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。依照法律規(guī)定，集體所有的土地屬于農(nóng)村集體所有。所以，如果依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須要辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書。農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。

1. 宅基地禁止買賣

一旦有房屋買賣，那么就必然會涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣在我國是明文禁止的。我國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。

不但如此，如果原宅基地的使用者，沒有經(jīng)過依法批準(zhǔn)，通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，也是屬于“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。

2.宅基地使用權(quán)很“特別”

宅基地使用權(quán)與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，不允許轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)在，農(nóng)村私房買賣中，很多人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，所以被禁止。

3. 沒地了怎么辦

如果認(rèn)定買賣合同是有效的，就不能保護(hù)咱們賣房人的利益。眾多案件中，出賣人總是相對處于弱者的地位，如果要不回來房屋，最后可能連住的地方走沒有，關(guān)系到生存權(quán)益。

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