近日，農業行業觀察旗下社群品牌農俠會組織了一場——如何在農村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動，并邀請了中國農業大學經濟管理學院教授朱俊峰、土流網聯合創始人陶慧龍、農地圈總經理耿懷民、地合網聯合創始人梁財添等4位行業大咖進行精彩分享。

(中國農業大學經濟管理學院教授朱俊峰)

中國農業大學經濟管理學院教授朱俊峰從土地改革的現狀、困境、出路、前景進行了精彩的分享和解讀。他認為：同地同權的改革思路會比較適合中國特色的土地改革發展。局部先做到農地、農房和城市的住房同地同權、同房同權，不僅可以讓農民逐步享受到公平的國民待遇，也是我國消除城鄉二元結構的一個重要步驟。

同時，朱俊峰還認為，中國土地改革紅利巨大，土地改革如果成功的話足可以支撐中國未來二十年的中高速發展。

他幫大家算了一筆賬：全國有大概2.4億農戶。每家農戶都一個宅基地和農房。把每個宅基地農房按20萬這個價值來算，那2.4億戶就是48萬億元。目前中國有20億畝的土地，全國每畝地按10萬來計算，就可以達到200萬億元。那兩者總和就是248萬億。248萬億是什么概念呢?大約相當于2015年GDP的四倍。即，如果這項改革成功的話就可以撬動相當于我國4倍GDP的國民財富。所以就有人預測，如果這項改革成功了，足可以支撐中國未來二十年的中高速發展。(作者：夢曦)

中國農業大學經濟管理學院教授朱俊峰分享實錄：

大家好，我是中國農業大學的朱俊峰，我今天給大家分享的題目是如何撬動248萬億的土地市場。

我今天給大家從這四個方面來跟大家聊聊。第一個先回顧下我們現在土地改革的現狀。我認為是進展緩慢，第二個問題，進展緩慢的問題出在哪里?我個人認為是思想解放不夠。第三個呢?我提供我自己的的一個改革思路，叫做同地同權。第四個就是對于前景的展望，改革的紅利是什么?

首先，我們看一下這個土改改革的現狀。目前我們農村土地集體產權的各項改革，雖然迫在眉睫，但是至今進展還是特別緩慢。我認為沒有達到目標進度。突破性不太明顯。其表現在這三個方面，第一個方面是農地確權的進展比較慢;第二個方面是宅基地確權改革進展比較慢;第三個是逆城市化的現象逐步出現。

那首先我們看一下農地確權的改革，這個改革從好幾年前就開始了。全國從試點到全面的開展，預計2018年全面完成。那從現在的情況來看，進展還不平衡，地方的積極性不是特別高。那我們就簡單的看一下為什么大家的積極性不高。我們看到這次的確權期限一般還是到2028年，第二輪承包期結束。那這樣的話呢?2018年結束之后確權的之后有效期就只有10年。那我們知道這次確權的成本還是比較高，大概是每畝地三十五元，全國二十億畝地就是700億元。很多基層的干部就擔心啊。如果十年后再折騰一次，那我們這事是不是就算白忙乎了?

第二個方面，農村宅基地的確權頒證進展更是緩慢。盡管各地零星的報道一些地方的農村的宅基地，還可以抵押貸款。但是整體來說進展還是比較緩慢。對于宅基地確權也不是特別理解。他們認為這個宅基地和宅基地上的房子本來就是我們的。確不確權有什么關系呢。那當然了，這也說明農民對于這個事情不太理解，也是與宣傳不夠有關。

第三個方面就是，最近這幾天報道比較多的叫逆城市化的現象比較突出。我從三個方面給大家說說。一個方面是新華社在7月19日。出了一個題目叫做《農村戶口“含金量”上漲 有地方現“逆城鎮化”》。這個報道就是說，隨著農村戶口的含金量提高了，相當一部分的農民愿意在城市買房、工作，但是呢，愿意把戶口留在農村，這個試點城市的戶籍人口的城鎮化率，普遍的都低于預期。

這個戶口的紅利就是三十年河東三十年河西，有的人甚至是想遷回農村。而這種逆城市化的現象包括，有些考上大學的學生不愿意遷戶口，甚至不少城市戶口的人想把戶口遷回農村。這個農村戶口含金量的上漲吸引農民落戶，可能就需要盤活土地。農民進城，但不愿意放棄農村戶口這是農村戶口含金量上漲造成的。這是新華社的報道。

那我們接下來再看看新華社的報道，那很多專家又是怎么樣認為呢。要提高農民的進城的這種意愿的呢，就需要盤活農村的土地資產，讓農民和土地松綁。要解決農村土地的承包經營權，宅基地的使用權，集體收益的分配權這三個權。如果主動退出，這個缺乏一個整體的制度安排。農村資產的財產性的價值無法實現。這樣的話那就導致大量的農村轉移人口寧可土地撂荒，農田空置也不愿意從農村遷走戶口。

那京華時報接著就在兩天之后，7月21日就發表了《逆城鎮化要尊重個人權利是首位》。這個京華時報報道，就是說目前的這種現象的客觀上對國家的政策規劃造成的一定困擾。因為，目前2015年中國的這個戶籍人口的城鎮化率只有39.9%。那這個十三五期間要達到45%，還需要5.1%。這種逆城市化的現象就有可能影響城鎮化的提升速度，那面對這種情況應該怎么辦。

京華時報說在尊重個人權利同時，還需要重新檢視一下，目前是否還存在著阻礙農村人口落戶的障礙性的因素。報道認為這種因素的確存在。那就是說，農村人口進程落戶之后，其原有的這些土地的權利包括土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，是否還保留?如何退出?誰負責對這些權益進行公正的評估，評估之后能否得到相應的補償，這些都缺乏明晰的設計。

那這個京華時報的文章接著說，清晰穩定的政策預期，才能讓政策發揮效應。當前應該明確對農村人口原有權益的評估和變現機制。這樣的話才能明確對新市民的權益保障，同時呢，還保證農業生產能力不下降，提高城鎮化率，才能暢行無阻。

人民日報在7月21日也有一篇評論員文章說，農民戶口升值才剛剛開始。人民日報評論說，最近幾年不僅農民不愿意放棄自己的農村戶口，還出現了一些城市人想到農村去的情況。那應該怎么辦呢?他們提出應該順應時勢，以二元協同的思維方式，從城鄉雙向流通來認識到中國特色的新型城鎮化之路。那就不僅農村可以到城市，城市也可以到農村。從這個角度呢，讓農民和城里人的自由選擇，從這個角度看也是一個方向。

那好，等等的這三個方面的現象。進展的比較緩慢，逆城市化的現象，它的原因何在?總體一句話，但是我總結就是我們的政府或者中央到目前為止可能還沒有想好這個事該如何辦，或者說思想解放還不夠。很多人還是有許多的一些條條框框，他們把農村土地的產權改革的深化當成是“姓資姓社”的問題。甚至是是否動搖我國社會主義國體的一個判斷的標準。我想正是這種比較僵化的思想，才造成了懼怕改革，怕犯錯誤，因此對改革拖延的這些現象。

那在許多地方，由于認為這項改革高度敏感。他們非要等到中央對各個改革細節定調定性才決定是否動手。寧慢勿快，怕出亂子，所以說呢。我們認為這是我國集體土地產權改革進展慢的一個主要的原因。

那我們可以參照一下我們1998年的城市房改。我們知道城市房改是取得了成功的。如果沒有這個住房制度改革的成功，那我們想就沒有接近二十年來咱們國家社會經濟的高速發展。我們在座的很多人在城市里就不會有自己的住房，有住房也沒有房產證。應該說城市的住房制度改革真正的催發了每個人的積極性。至今，中國已經形成了數以億計的這個中產階級群體。雖然這項改革還存在這樣那樣的問題。但是我認為幾乎沒有人反對這個改革本身，也沒有人愿意回到以前城市的分房的時代。從這個意義上說我認為城市的住房制度改革是成功的，正確的。

那第三個部分我就提出一個改革的思路了，改革的思路很簡單，就是同地同權。當然，我們對于農村的集體土地改革的方向，不是私有化的方向，這是中國國情來決定的。我們要找出一條適合中國國情的、土地的產權改革的一個方法。那么，怎么改?如果說我們現在還沒有一個更高明的辦法，我覺得其實現在有一個很簡單的辦法。第一步那就是說，局部先做到。農地農房首先和城市的土地住房就同地同權、同房同權。這樣就可以了。這不僅可以讓農民逐步地享受公平的國民待遇，也是消除城鄉二元結構的一個重要步驟。

那應該說啊!我們現在應該做的是不忘初心，也就說將土地的權利真正的還給農民。我覺得現在我們應該重新學習小平同志的92年南巡講話的精神。那就重揚改革的大旗，打破頭腦中的一些條條框框。那我們想一下，我們現在農村的土地、宅基地、房屋基本上都不能買賣、出租、抵押貸款，我認為這種是不合理的。為什么呢?最弱勢、最貧窮、最該享受公平待遇的農民卻享受不到這個待遇。那么我們一個國家內部(指城鄉之間)兩種制度，這樣的話不好吧?另外一個方面，我覺得我們應該站在農民的立場來考慮問題，把土地的各項權利逐步還給農民。

那我們黨和政府的初心是什么呢?那就是全心全意為人民服務，對不對?那我們在奪取政權的時候農民為我們做出那么大的貢獻、那么大的付出，那現在我們為什么不能對農民做到公平待遇呢?我覺得我們下一步就應該把土地權利還給農民。

那怎么做啊，具體怎么做，我想就是先簡單的啊。這是先將目前的農村宅基地、還有農房農地啊，都按照城市的這種七十年產權進行確權頒證。真正讓農民享受到和城市居民一樣的這個財產權益。在實踐中在城市已經證明是沒有問題的，對吧。在過去的二十年我們都沒問題對吧。所以說，在農村的土地改革中應該也沒有問題。但是呢，那就需要修改憲法，還有各相關的法律法規。那我們說如果說我們認準了這個方向，為什么我們現在不可以著手進行呢?

當然，我們知道這個土地改革的事兒事關重大，還是要慎重考慮。但是呢，首先，我們需要明確方向，只要方向明確了之后呢，改革的步驟和改革的細節就只是操作的問題了。

那第四個方面，我們看一下，如果說是按照這么改。改革的前景怎么樣?我展望一下，也是看改革他能有多少紅利?那我簡單的算了一下，全國那大概2.4億農戶。那每家農戶都一個宅基地和農房對吧。我們把這個合法的宅基地農房按20萬，這個價值來算，那2.4億戶呢就是48萬元，對吧?我們有20億畝的土地，全國每畝地按10萬來計算，就可以達到200萬億元。那兩者總和那就是248萬億。248萬億是什么概念呢?大約相當于2015年GDP的四倍。那也就是說，這項改革如果成功的話就可以撬動相當于4倍的GDP的國民財富。所以就有人預測，如果這項改革成功了，足可以支撐中國未來二十年的中高速發展。

那好，那接著我們來進一步分析下。那如果這樣改革成功了，如果農戶想進城了農戶就可以帶資進城。我們按每年城鎮化率提高1%來計算，每年就需要有1400萬人約350萬戶農戶進城。那現在我們是說農戶是光著屁股進城，進城的時候我所有的在農村的農地的權利、農房的權利、宅基地的權利都沒有拿到，不能變現。那如果是按照我們剛才計算的，一家一個在基地+房子20萬元，，每家農地平均7.5畝，值75萬。這樣的話每戶就可以帶走的資金就有了95萬。每年有多少呢?乘于350萬過的話就是3.325萬億元。

那好，我們如果說每年按1%，那城鎮化率達到75%還需要35年，也就是說到2050年，第二個100年對吧!那這35年帶資進城的金額數量是多少?是116萬億元。

那同時，我們第二個變化，是他可以騰退集體的土地約十億畝。那我們也簡單的算一下：7.5畝的耕加0.5畝的宅基地，再乘于350萬一年就可以騰退2800萬畝，按35年的話就可以騰退9.8億，對吧，這是個大概的計算。

同時，可以帶來什么呢?第三個方面，可以形成完善的農村房屋、土地的中介市場，就會形成像在城里我們說常見的像鏈家、中原、麥田、我愛我家等等若干個上市中介公司，那些中介的市場就可以解決數百萬人的就業。今天我們等會要做分享的幾位企業的老總可能將來就是上市企業的老總。就不是像現在這種小公司，將來就可能成為一個大老板大公司。

那第四個方面。它還可以形成的東西，就是達到的效果。第一個是像家庭農場這樣的農業適度規模經營形態就可以基本形成了，因為什么?土地騰退出來了。第二個方面，城鄉就形成了無障礙遷徙的登記式的戶籍制度。就是我們想到農村去，我在農村登記下就行了，我想到城里來，登記下也就就行了。不像現在這么一個城鄉二元結構。第三個，就會形成混居式的一個城鄉的住房的結構。農村里的人可以住到城市，城市里的人也可以住到農村。真正的雙向都打通。第四個更主要的作用我認為，城市的房價會大幅度的下降，為什么?農村的宅基地放開之后，那城里的房價就會下降。大致會下降多少呢?我認為至少會比現在腰斬。

那反過來說，農村的住房，它的價格就會大幅度的提高，對吧，他基本上，那比如我農村里有個院和城里的房子價格是大題相等的，那這樣的話會形成一個城鄉和諧生活的一個畫卷。那我們何樂而不為呢。當然這是我們理想上構造了一個藍圖。

最后呢，給大家分享的是習近平總書記在7月1日講話的標題，叫“不忘初心 繼續前行”。我們的農地市場的改革，應該是站在農民的立場上讓農民受益，把土地的權利還給農民，只有這樣的話我們的改革才能進一步深入，才能不斷前進，好，我今天的分享就到這里。謝謝大家。

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