在鄉(xiāng)村振興的發(fā)展中有一個非常實用、有效的好經(jīng)驗“村企合作”，他也是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的一種最基本、最普遍、且較早使用的方式。

通俗地講，村企合作：就是村集體經(jīng)濟組織出地、社會資本出錢來合作開發(fā)，以約定的方式分房或分利，一般來說，法律上并沒有限定合作期限上限，除非雙方約定。土地使用權(quán)在事實上的暫時流轉(zhuǎn)，但通常并不辦理確權(quán)登記變更。

首先，我們看一下，土地方面村企合作的4種模式：

出讓：是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地，一次性繳納土地出讓金，變更使用權(quán)人；

出租：指將集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃給使用人使用，但所有權(quán)還屬于村集體；

合作：指使用人和權(quán)屬人共同合作；

合資：指使用人和權(quán)屬人共同成立公司，同股同權(quán)；

【特別注意】發(fā)生所有的經(jīng)濟合同要與村合作社簽訂，因為村合作社是企業(yè)法人，但村集體（村小組）屬于事業(yè)法人。

社會資本投資可使用的村集體土地資源有4種

1. 可確權(quán)的宅基地，包括：預(yù)留宅基地、未分配宅基地、一戶多宅的存量、新增暫未分配的宅基地等；

2. 存量或新增的產(chǎn)業(yè)供地；

3. 公共設(shè)施用地，包括：廣場、廢棄校舍、廢棄未及時回復(fù)的設(shè)施用地等；

4. 成片征地后留給村里的留用地。

然后，看一下社會資本與集體資產(chǎn)合資注冊公司流程：

第一步：經(jīng)濟合作社（集體資產(chǎn)合作社）

第二步：獲得不動產(chǎn)權(quán)證（所有權(quán)屬村小組名下，使用權(quán)確權(quán)到合作社名下）

第三步：編制“合作方案”寫明合作社的產(chǎn)業(yè)、合作人、選擇的社會資本，經(jīng)過民主會議三分之二通過并簽字后，委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“三支平臺”公示

第四步：獲得相關(guān)手續(xù)后，報當?shù)刈匀毁Y源部門批準

第五步：委托第三方評估機構(gòu)評估土地價值，根據(jù)評估價值雙方協(xié)商公司股比分配、責任等相關(guān)事宜

第六步：自然資源局批準的手續(xù)到當?shù)毓ど叹洲k理登記，完成公司注冊

第七步：取得注冊公司的通知后到不動產(chǎn)登記中心，將使用權(quán)變更到公司名下

對村集體、企業(yè)雙方而言，實現(xiàn)了優(yōu)勢互補、資源共享、合作共贏。更體現(xiàn)了中央對鄉(xiāng)村振興所要求的聯(lián)農(nóng)帶農(nóng)富農(nóng)，走共同富裕的路子。

對村集體而言，村集體和村民感受到了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略下共同富裕的陽光雨露，村民民主決策易通過，不用復(fù)雜繁瑣的手續(xù)，不需要花精力維護復(fù)雜的法律關(guān)系；

對企業(yè)而言，不需要拿地成本，節(jié)約一次投入成本，減少前期流程，縮短籌建與建設(shè)期。

總體而言，合作關(guān)系不夠穩(wěn)固，易受市場變化影響合作進程，如果市場暴熱，村集體及村民容易反悔，如果市場暴冷，很可能會拖死企業(yè)。

對村集體而言，未能真正深入?yún)⑴c現(xiàn)代企業(yè)制度，參與市場經(jīng)濟的感受也不太明顯；對企業(yè)而言，所有手續(xù)只能在村集體名下，沒有產(chǎn)權(quán)保障，賬面上顯示長期投資，不能形成固定資產(chǎn)，不能融資，不能安心地享受資產(chǎn)增值收益，不能做股權(quán)及轉(zhuǎn)股。

以中國農(nóng)家樂第一村——成都·農(nóng)科村為例：

農(nóng)科村被譽為中國農(nóng)家樂旅游發(fā)源地，全國4A級景區(qū)，年客流量200萬人次的“億元村”，經(jīng)過40年來的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)升級之路，引入市場化運營機制，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)，打造了泛農(nóng)科村“國際鄉(xiāng)村會客廳·主題民宿聚落群”，促進鄉(xiāng)村旅游提檔升級。

農(nóng)科村于2018年成立了農(nóng)科村景區(qū)以村集體公司為主、本土文旅公司為輔的管理運營有限公司，采取公司化運營方式，實現(xiàn)農(nóng)科村整體策劃、包裝、營銷及招商，以一村帶十村多元混合方式，結(jié)合三權(quán)分置采取轉(zhuǎn)讓、聯(lián)建、入股、租賃和托管等模式，吸引實力投資人進行“騰籠換鳳”，盤活閑置資源，并有效帶動村民增收致富。

為了確保多方利益平衡，保證合法權(quán)益，結(jié)合多地實踐與多年經(jīng)驗，資深土地專家土地爺提出以下幾種輔助手段，以保證村企合作模式盡量靠譜些。

1. 在村企合作之上簽訂企業(yè)與地方政府（項目所在縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的投資合作協(xié)議，約定地方政府的協(xié)調(diào)監(jiān)管義務(wù)；

2. 村集體和企業(yè)雙方建立類似于管委會、領(lǐng)導(dǎo)小組的共同決策、商議協(xié)作機制；

3. 在合作模式之外合資注冊運營公司，通過雙軌制，保障相互滲透、相互信任；

4. 把總項目分解為若干個平行子項目，除了必須合作的建筑物業(yè)子項外，盡量把村集體或村民能干的事、能致富的路子留給村集體和村民，企業(yè)做好自己擅長的子項目，各子項目之間相互攜同；

5. 在村企合作項目中盡量安置好符合崗位需求的村民就業(yè)、符合要求的當?shù)毓こ剃犖閰⑴c施工，與村集體及村民結(jié)成真正的長期依賴的利益共同起，真正實現(xiàn)聯(lián)農(nóng)帶農(nóng)富農(nóng)，讓村集體及村民得到現(xiàn)實利益、體驗到參與的快感，而不只是坐享其成，村企合作模式下的躺贏思想及信任危機是導(dǎo)致合作崩潰的根源；

6. 村企合作的土地類型較多，可以是存量的，也可以是新增的，可以是非經(jīng)營性的宅基地或公共公益設(shè)施用地，也可以是經(jīng)營性的產(chǎn)業(yè)用地，為了使合作項目用地更規(guī)范使用，并為后續(xù)完全入市奠定基礎(chǔ)，建議盡量利用納入村莊規(guī)劃的機會把合作地塊調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地，以防備在村企合作過程被迫終止時切換模式。

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