據估算，農村土地市場隱藏著高達千萬億元的金礦。

2016年，國家開始推行土地“三權分置”更加明確經營者對土地變現的空間。同時，2018年前，全國土地確認必須要完成。

為啥要完成土地確權？對于農民來說，就是知道哪些土地是歸屬我們的，即使我們外出打工也知道我們的“一畝三分地”是多少。

2017年，國家繼續扶持農民工返鄉創業。但依然有上億的農民朋友外出務工，那么，這些土地該怎么辦？荒廢還是變現呢？

2017年政府工作報告中提到：2017年要深入推進農業供給側結構性改革,穩步推進農村集體產權制度改革,深化農村土地制度改革試點,賦予農民更多財產權利。

我們發現，這里有幾點農民土地財產權利：

1、落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權,賦予農民更多財產權利,盤活利用空閑農房及宅基地,增加農民財產性收入。（土地變現）

2、農村集體土地、農戶宅基地等物權是農民依法享有的財產,也是農民最為重要的財產。（土地確權）

不管，土地如何流轉、變革，農民的利益是首要。這是國家發出的呼聲。

因此，外出務工土地變現的這些錢，我們是該拿的。

下面，我們一起來看下土地變現的5大模式：

1、土地托管

土地托管是指部分不愿耕種或無能力耕種者把土地托給供銷社等合作組織和種植大戶,并由其代為耕種管理的做法。

我們發現，土地托管分為"某一個生產環節托給你管"的半托和"全年幫你種植，到年底算賬就"的全托兩種。這是實行規模經營的另一種方式。中央的政策方向是支持土地的規模經營。

因此，土地托管也"很有前景"。

2、土地入股

土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若干股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。

啥意思嗯？我們都知道投資需要拿錢或出力或拿資源，現在我們可以拿土地來投資。比如，我們有20畝土地，遇到另外一個創業者很有錢需要土地，因此我們就可以一起組建一家經營實體。我出土地并核算土地所占的股份、他出錢，大家共同創業，之后賺了錢，大家一起分。

3、土地轉包

中國農村實行家庭承包經營后，承包人把自己承包的土地的部分或全部，以一定的條件發包給第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原發包人履行合同的行為。

在承包方與第三者確定轉包關系后，承包方與發包方依據土地承包合同確定的權利、義務關系不變。轉包不是土地所有權的轉讓，只是轉讓土地的使用權。為了鼓勵土地集中，實行土地適度規模經營，土地轉包是政策允許的，法律上也受到保護。

次模式也是很多外出務工者經常采用的方式。

4、土地租賃

土地租賃是某一土地的所有者所有權與土地使用者使用權在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。

5、土地轉讓

土地轉讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權有償或無償地轉移給他人；二是在土地家庭承包經營的情況下，土地轉讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。

這里，農業君著重提醒一句：土地托管、轉包、轉讓、租賃等5個模式都是圍繞著“使用權”進行的，土地還是集體和國家的，這是紅線不能挑戰。

同時，獲得土地使用權的經營者更要把土地用于涉農項目，如果變成商用，也需要相關審批。

土地變現“水很深”，但需要不斷學習。（于曉）

有關土地如何托管，土地如何變現等等問題。本周四（3月16日）19:00農業行業觀察、農俠會邀請了美來眾聯科技（北京）有限公司總裁劉石來做客分享，需要參與分享獲得的朋友，可以加倪老師微信：13161503292。

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