近日，農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察旗下社群品牌農(nóng)俠會組織了一場——如何在農(nóng)村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動，并邀請了土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍、中國農(nóng)業(yè)大學經(jīng)濟管理學院朱俊峰、農(nóng)地圈總經(jīng)理耿懷民、地合網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人梁財添等4位行業(yè)大咖進行精彩分享。

(土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人：陶慧龍)

陶慧龍從“兩權(quán)抵押”的概念定義、貸款的錢用途、土地如何公允定價的話題進行了深入剖析與解讀。他指出，有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)的來有兩個方面：第一個應根據(jù)國的法規(guī)政策通過家庭承包獲得的經(jīng)營權(quán)。第二個方面是通過土地流轉(zhuǎn)來的土地經(jīng)營權(quán)。這兩者的權(quán)益都可以進行土地經(jīng)營權(quán)的抵押貸款。同時，農(nóng)民通過“兩權(quán)抵押”貸來的錢用途也是有限定的，在原則上說土地經(jīng)營權(quán)抵押貸來的錢只能用于農(nóng)業(yè)的用途。目前的行業(yè)比較流行的話就是通過供應鏈金融來限定，并限定通過土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款貸來的錢要專款專用。此筆錢會被指定只能到指定的農(nóng)資店、農(nóng)藥、化肥店等等農(nóng)資企業(yè)去購買下農(nóng)藥種子和化肥。

陶慧龍說：土流網(wǎng)在土地地價和評估、金融服務上都領(lǐng)先于行業(yè)。土流網(wǎng)采用業(yè)務模式“貸款方+銀行+保險公司+土流網(wǎng)”，其流程是貸款方一般農(nóng)民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請，銀行收到申請以后，與土流網(wǎng)和保險公司三方，委托土流網(wǎng)進行資產(chǎn)的評價或評估，土流網(wǎng)會出具一個評估報告，然后由貸款方、保險公司、銀行和土流網(wǎng)四方認可，這個評估報告基本價值評估就是收到法律保護的。

他還指出，如果貸款方違約的話，銀行戶會首先向保險公司理賠，保險公司首先賠付銀行之后，銀行的土地經(jīng)營權(quán)抵押會流轉(zhuǎn)到保險公司，保險公司會讓土流網(wǎng)對該經(jīng)營權(quán)進行處置。土流網(wǎng)再把他的土地經(jīng)營權(quán)去拿到自己的平臺或著線下服務公司進行土地流轉(zhuǎn)。土流網(wǎng)對產(chǎn)生的費用的首先賠付給保險公司，然后我們再收取相關(guān)服務費。

目前，土流網(wǎng)在全國范圍內(nèi)放款5000多萬，截止到目前還沒有一筆逾期。預計，下來的話是計劃在全國放款3個億，以此推動土地金融服務市場。(子晴)

土流網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人陶慧龍實錄：

首先非常抱歉，因為臨時有事要去外面看項目。目前，所以在高速公路上面，所以我今天的分享就會比較簡單一點。

“兩權(quán)抵押”的試點的話主要在農(nóng)地的經(jīng)營權(quán)和宅基地的使用權(quán)這兩者做抵押。兩權(quán)抵押貸款即農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款和農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款。以承包土地的經(jīng)營權(quán)作為抵押，由銀行金融機構(gòu)向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放，在約定期限內(nèi)還本息的貸款。在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作為抵押。由銀行金融機構(gòu)向符合條件的農(nóng)民住房所有人發(fā)放的，在約定期限內(nèi)容還本付息的貸款。

以上，我就說三個概念。主要是介紹一下就是宅基地的使用權(quán)的抵押和農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的抵押。但是，因為目前的話，國家的政策在宅基地的抵押有些限制，限定宅基地只能本村進行流轉(zhuǎn)，所以說宅基地的抵押的話就適用范圍比較小，所以，我今天的話主要講的是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)的抵押貸款。

土地的經(jīng)營權(quán)的主要是來源是兩個方面：第一個應根據(jù)國的法規(guī)政策通過家庭承包獲得的經(jīng)營權(quán)。第二個方面是通過土地流轉(zhuǎn)來的土地經(jīng)營權(quán)。這兩者的權(quán)益都可以進行土地經(jīng)營權(quán)的抵押貸款。

貸來的錢用的用途。在原則上說土地經(jīng)營權(quán)抵押貸來的錢只能用于農(nóng)業(yè)的用途。所以說，在很多方面就是那種銀行或者說一般的金融機構(gòu)。在通過就是那種出讓土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的錢都在想盡各種辦法去監(jiān)控它的用途。目前的話行業(yè)比較流行的話就是通過供應鏈金融就是說你通過貸來錢要專款專用。我會指定你只能到我指定的農(nóng)資店、農(nóng)藥、化肥店等等農(nóng)資企業(yè)去購買下農(nóng)藥種子和化肥等等來控制地的錢的用途。

萬一還不起了怎么辦?貸款人可以依法才起貸款重組。按序清償，協(xié)議轉(zhuǎn)讓，交易平臺掛牌再流轉(zhuǎn)等等多種方式處置抵押物。

如果農(nóng)民是正常還款的話，這個錢就會返還到銀行。同時他的哪個經(jīng)營權(quán)的話就是說不會發(fā)生流轉(zhuǎn)。但是如果說有就是農(nóng)民的錢沒用按時還款，銀行會有給予一定的寬限期，那如果快超過還款期限的哈，那么這個經(jīng)營權(quán)銀行或者相關(guān)的金融機構(gòu)就有權(quán)進行處置。

“兩權(quán)”資產(chǎn)變現(xiàn)難是商業(yè)銀行最大的顧慮。銀行擔心拿到“兩權(quán)”資產(chǎn)由于缺乏流動性而壓在手里無法變現(xiàn)。

第二個難題就是土地如何公允定價。但是在整個業(yè)務開展工作中。在各地的銀行經(jīng)過我們調(diào)研基本上最大的顧慮是兩個。第一個是土地流通性不像城市里的房子那樣還流通，導致他們在放款的時候?qū)τ诓涣假Y產(chǎn)如何處理的話就有比較大的疑慮。第二個就是如何公允地評估這個土地的價格，因為，國家對于房地產(chǎn)是有相應的標準。雖然農(nóng)地也有相應的評估的評估估價標準，但是就是說，土地不像房子，用中國互聯(lián)網(wǎng)的翻譯就是一個標品，就是它不具有標準化。同一塊地的話就是它的價格會相差很大，所以說在估價這一塊，銀行也拿捏不準。

土流網(wǎng)如何破解這個難題。土流網(wǎng)作為行業(yè)的最早開始做土地流轉(zhuǎn)的企業(yè)之一，也是行業(yè)業(yè)內(nèi)第一批開始試點土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款項目的企業(yè)。我們提出的解決方案：第一通是銀行+保險公司+土流網(wǎng)的三方模式。我們土流網(wǎng)在最開始的業(yè)務是在我們做一個土地流轉(zhuǎn)的交易平臺也就是我們土流網(wǎng)。其次，就是2012年開始的話在全國陸續(xù)開始了176家線下分公司。這里面的話就是我們沉淀了很多土地的基本數(shù)據(jù)以及土地的交易數(shù)據(jù)。然后，我們把相關(guān)的數(shù)據(jù)進行整理和分享，存到數(shù)據(jù)庫里面。然后，我們再從把這些數(shù)據(jù)提供為我們的金融服務提供一些支撐。比如說土地的周邊、土地價格、以及土地里種植的種植作物和土地肥沃度等等基本參數(shù)會給土地的一個評估的價格。

在整個金融服務這一塊的話我們土流網(wǎng)主要是做一個前期的土地的資產(chǎn)的評估以及后期不良資產(chǎn)的組織。在整個環(huán)節(jié)中，我們主要去做整合資源。

貸款方+銀行+保險公司+土流網(wǎng)的模式，基本業(yè)務就是這樣。貸款方一般農(nóng)民或者新合作主體向銀行提出貸款的申請，銀行收到申請以后，會和我們土流網(wǎng)和保險公司三方，委托我們土流網(wǎng)進行資產(chǎn)的評價或評估，我們土流網(wǎng)會出具一個評估報告，然后由貸款方、保險公司、銀行和土流網(wǎng)四方認可，那么就是這個評估報告基本價值評估就是收到法律保護的。

那么，在這種四方認可，這個就是資產(chǎn)評估以后，我們會依據(jù)農(nóng)民的一個貸款貸方的貸款金額。要求他到保險公司購買一份土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款還款保證保險。當用戶如何就是購買了保險，保險公司出具保函，那么農(nóng)民就可以拿這個保函去銀行做一個擔保去申請貸款。銀行收到這個擔保也保險單作為擔保以后就會給農(nóng)民放款。如果是一個正常方法流程就是農(nóng)民按時把錢還上我們之前欠你的他項權(quán)證或者說遇到合同是不生效的。這個就是一個皆大歡喜，農(nóng)民也不會流失的土地，銀行也收到了本金和利息、保險公司收到的保險費，土流網(wǎng)收取相關(guān)的金融費用。

但如果出現(xiàn)違約話，銀行戶會首先向保險公司理賠，保險公司首先賠付銀行之后，那么銀行的土地經(jīng)營權(quán)抵押會流轉(zhuǎn)到保險公司，保險公司會讓土流網(wǎng)對該經(jīng)營權(quán)進行處置。

土流網(wǎng)再把他的土地經(jīng)營權(quán)去拿到我們的平臺或著我們線下服務公司進行土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的費用的話，我們首先賠付給保險公司，然后我們再收取相關(guān)服務費。當如果因為這個抵押期限是有一般五年或十年。當然轉(zhuǎn)包期或者抵押期滿了以后，那么，這個金錢自動返還給農(nóng)民。

目前我們在全國放款了5000多萬，截止目前還沒有一筆逾期。我們接下來的話是計劃在全國放款3個億。

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