近日，農業行業觀察旗下社群品牌農俠會組織了一場——如何在農村土地改革中“掘金”為主題的在線沙龍活動，并邀請了農地圈總經理耿懷民、土流網聯合創始人陶慧龍、中國農業大學經濟管理學院朱俊峰、地合網聯合創始人梁財添等4位行業大咖進行精彩分享。

(農地圈總經理：耿懷民)

耿懷民指出，農業現代化最根本的就是解放勞動力。但解放勞動力有會遇到很多問題。他認為，第一產業肯定是不行，吸引不了勞動力，農業現代化正是要把勞動力從第一產業解放出來，第二產業也承擔不了這個職責，宏觀經濟不好，貿易也不行了，進而影響勞動密集型產業對勞動力的吸納，從世界經驗來看，只有第三產業可以吸納足夠的勞動力。但農民如何進入第三產業，農民的文化、認知等等綜合素質與城里的要求還是有一定差距的。因此，從事第三產業也會遇到問題和困難。

同時，他認為發展農業現代化有兩個要求：第一個農業現代化實現需要規模化。第二個實現規模化就必須土地集中化，其中土地流轉。因此，現實土地流轉就必須產權清晰，產權清晰就必須要啟動全國性的土地確權這是個完整的邏輯。

最后，他也表示替農民著急，并分析農民窮的根本原因是有三個。首先，是因為城鄉二元戶籍制度限制農民只能從事農業，這是一個最基本的。因為從世界范圍內看農業本來就是一個產值很低的行業;第二個農民的土地人多地少、分到手上的土地也不足于發家致富，勉強養家糊口已屬不易;第三個原因是農民的本身的意識缺陷，已遠遠落后于當代社會的發展，缺乏財富觀念，沒有正確的財富意識和技能。(作者：王芬怡)

農地圈總經理耿懷民實錄：

我看到今天農業行業觀察邀請的主要是市場上做土地流轉的，所以定了今天的這個題目。

在這之前，我想從一個宏觀的角度來闡述下這個問題。因為現在大家都在提這個“四化”。就是工業化、信息化、城鎮化和農業現代化。其中農業現代化和城鎮化是緊密相關的，如果把這兩個隔開的話，那很多農村問題基本上無解。

我覺得首先分析第一個話題就是中央為什么要推動農村的改革。農村改革大主體上有這個幾個?第一就是農產品價格體系改革、第二個是農村的產權改革、第三個就是農村集體資產改革主要是這三個方面。其他的一些基本上都是依附于付這三個方面來附屬產生的。

剛才朱教授探討了一個土地估值 248萬億的問題。我覺得朱教授還是比較樂觀估計，但我個人還是持有保持的保留態度。為什么呢?我大概看了下朱教授的分析，比如農村宅基地20萬一塊，半畝吧，農地10萬一畝，實際上按照這個公式算下來是有問題。為什么有問題，這個東西沒有辦法變現的，如果說這20萬里面，有一畝是有這個價值變現，我覺得有是有可能。農地增值是通過城鎮化來實現的，說白了就是城里人最終買單，將農用地轉換為非農用地，增值并不是通過農業本身來實現的。但這里面有個問題，城鎮化已經進行了多半程，城鎮化還能釋放的能力是有限的，不能完全容納所有農地轉非，因此按這個推算農地的總價值，是太樂觀了。

如果說完全按這個價格來全體變現，那么，第一、二個問題就出來了。那同樣的這些地，在現在的政策里邊怎么產生這么多的價值，誰來買這個單?這么多的宅基地一畝地二十多萬這個宅基地用來干什么?沒產生二十萬的價值，誰會去買，蓋房子嗎，你會去買?我覺得不會，所以我覺得這種計算方式是有問題的，這是一個極其樂觀的估計。

所有的事情發展都是有規律的。如果我們不遵守這個規律，那么必然要付出代價。這個是一定的。還是回到剛才那個話題就是農村為什么要進行改革改革，他不改革會怎么樣。那中央的出發點又是什么樣的呢?我簡單說下我個人的理解。

首先，我們現在國家有幾個重要的約束，與農村約束大概有兩個。第一個是制度的約束。所有約束就是紅線，誰都不能打破。制度約束就是公有制，對農村來講也是集體所有制，然后，第二個是目標約束，發展就是硬道理。約束說我們的目標是要從農業轉變成工業國，但到現在這個目標還是沒有實現。

在這個約束的基礎上我們再來分析中央為什么要啟動農村的改革，是因為什么呢?因為中央的第一邏輯就是說，我要把自己的飯碗端在自己手里，都在自己手里的產生的結果就是什么呢?就是要保證糧食自給自足。為什么現在要推動農村改革，連續發幾十個中央一號文件，是因為農村土地撂荒很嚴重，勞動力缺失很嚴重，老齡化很嚴重，直接影響到中央的這個目標就是飯碗一定要端在自己的手里。堅決不放在外國人手里。

在這個邏輯下有產生了幾個約束，比如18億畝的這個耕地紅線，16億畝地種糧紅線，還有基本農田的紅線。這是幾個約束。那么，推動改革的核心的還是要解決誰來種地和怎么解決種地的問題。誰來種地呢?因為農村的還多人都已經進城啦，老人已經種不動了，這撂荒這樣很嚴重。所以不啟動規模化，糧食問題不保;不啟動機械化，現在這些人沒有辦法種這么多地。這是改革的最根本的邏輯也就是第一出發點。

我們先不談這個改革具體將會什么結果，現在很多事情都沒有定。但最終的結果。我們還是要跳出農業。來看農業現代化，最終產生的一個結果是什么?是把農村的剩余勞動力解放出來。這個跟新型城鎮化相關的。農民工進城大體上有這么幾類人：第一個就是經濟條件比較好，意識比較超前的，第二個就是大學畢業，在城市里工作，基本上在城市里定居了的。

所以站在全局的角度看。農業現代化最根本的就是解放勞動力。那么，如何解決勞動力，到底怎么安排。還有另外一個問題。比如說第一產業肯定是不行，吸引不了勞動力，第二產業也不行了，貿易也不行了，只有第三產業。那第三產業，如何讓農民直接進入去的話。農民的文化等等綜合素質與城里的要求還是有一定差距的，城里請保姆。你隨便去農村找一個大媽、你放心雇傭她嗎?你一定不放心吧。你要告訴她如何培訓怎么等等一堆，這里面有很多的距離。

然后，我們回到農業現代化這話題。農業現代化有幾個要求：第一個現代化實現規模化。第二個如果實現規模化就必須土地集中化，關鍵在土地流轉。你不流轉，一家10畝地的根本實現不了現代化。現實土地流轉就必須產權清晰，產權清晰就必須要啟動全國性的土地確權這是個完整的邏輯。

關于農村土地確權看來，這個農大的朱教授已經講了，我就不詳細去闡述。實際上由于政策宣傳部到位，很多人對這個事情第一個不了解，不清楚是怎么回事，也不知道他的重要性。農地圈這些年也在通過市場化的方式做這方面的宣傳。

然后，我們回到土地流轉這個領域。土地流轉給我們從大概有這幾個方面：從上游到下游，上游的主要是政策的變化，這個肯定是一個長期的變化。現在法律這么多，各種各樣的、中央的、地方的、部門的，各種法規。但是現在還沒有一個中央的法律來肯定這個土地流轉是合法的。那目前主要還是以會議精神為主。

也就是說，現在立法的角度并沒有完全認可土地可以流轉，但是實際上土地流轉早就開始了。因為，這個規律是擋不住的，不管你政策是不是，允許的話他就發展的快一點;你不允許的話，它相對來講就會發展慢一點而已。這是第一個最重要的就是這個政策方面。

第二個方面就是從市場化的角度來看有這四種力量在總談生意的事情。那么，如何通過市場化的來做。大概也就是今天這幾家，農地圈、土流網、土地資源網。就是團隊化的想在這個領域扎根做一些事情。從國家對來講，還有這個一個農村土地產權交易所，也在從產權流轉的角度參與這個領域。

那反過來說這個流轉。土地流轉回到我們今天這個演講題目——土地流轉的玻璃門和壓艙石。什么是玻璃門呢?實際上我們現在跟我們的具體的實驗和數據，其實土地流轉明顯被高估的市場沒有大家想象的那么大。

我要用的數據來說話。根據我們農地圈平臺自己有流轉的數據結論和中央相關政策要就部門的鑒定結果，這個比例基本上是相似的。就是土地流轉大概50-60%都是在本村之間的流轉的。然后鄰村的人流轉的大概20%左右，這就70-80%，還有一部分呢就是他一定是不會通過市場化的這種途徑來流轉的，比如說聯想他要做獼猴桃產業鏈。他一定不會去找市場化的平臺找土地。他一定會去跟地方政府去談了。說我要做這個產業鏈，你要給我的優惠。

那也就是說，實際上在土地流轉過程中，全國大概已經流轉30-40%的這個比例了。已經很大體量了，實際上線上走的比率比較小，大概就是15-20%。土地流轉跟城市租房市場不同，農村土地流轉80%左右都走線下。土地流轉這個市場還是被高估。當然，也有些媒體的宣傳的時候可能會夸大它的很多，但我們宣傳的時候，我們從來是客觀的去看待這個事情。因為你隨意的去夸大，對誰都沒有好處。

第一個數據我們從比例上來看，第二個從我們加盟商的具體的收益來看。農地圈現在最好的加盟商今年上半年土地流轉傭金收益這塊有70萬不到80萬吧，這是好的，差點的那就以一個成交都沒有，一分傭金收入都沒有，只有少數看地費。這是一個實際收入量上的數據。

那么，再反過來看這個市場。土地流轉這個市場實際上土流網上做的還是比較早的，但現在也沒有一個清晰的可以自主獨立的盈利模式，包括整個行業內都沒有，就如果僅靠這個領域，其實是很難獨立生存下去。僅靠自己的自己的收入，很難生存下去。那么，如果土地流轉的已經流轉了30-40%還沒有找到一個合理的收費模式，那這個市場是不是要重新值得反思?這是個問題。

第二個問題，我們就落到具體的操作上，就是土地流轉將來一定會放開這好，毫無疑問。對吧?那么市場上還有什么東西是這個產業鏈上欠缺的，是不完備的，是需要這個市場化的力量去彌補的。我認為大概有這么幾個：一是土地的價格發現，這個比較學術性的用語。實際上的我們翻譯過來就是土地的價格評估，就是這個地到底值得多少錢。有沒有一個比較科學化的復制性的一套評估的模式。這個我覺得是市場所缺欠的。因為它跟城市的這個房價評估不一樣，城市的房價評估依據成熟了，還有大量的交易數據。第二個土地金融這塊。比如說擔保。農民一般沒有什么資產的擔保對吧。處置難度也很大。當然剛才我們看到群里有人說實際上很土地經營權流轉很難貸到這個錢。的確是一個很大的問題，比如說我們合作的有一些地方銀行。上邊給他加了任務，就是你這個銀行6000萬支持農業。他不敢放啊，他也不知道風險，那他沒有辦法評估、他沒有辦法處置。放也不是，不放也不是。那么，市場的能不能解決這問題。目前來看比較困難。

我剛才也聽到了土流網的陶總在介紹他們的經驗。實際上，你不管是引入保險公司也還是引入什么也好。你這個風險并沒有很好地控制，只說相互之間轉移，原來是三者或者兩者，直接上并沒有解決這個問題，他只是分擔。所有剛才群里有朋友提示我去申請我為什么申請不下來，實際上這也是現實中的一個難題，在這段時間內我覺得沒有辦法解決或者很難解決，除非是政策性扶持金融的，利率低，那他有這樣的硬指標，那可以啊。

如果商業銀行或者復制性的話。那么，基本上很難。從現在我們對接的一些農業金融的利率來講，沒有低于15%，就說可以復制性。這個如果是政策性的他有可能在10%以下，但是這個沒有復制性，那你去換到其他一個地方你這個利率下不來啊。大家正在把那20%以上，那么這個人一定是介入到的農村里邊的一些優質用戶。比如說這個盈利比較好的種養殖戶、成規模性的。

然后，這個土地流轉。我們的加盟商做的比較好的，我們在總結他的規律和具體的做法。第一個就是首先他們的確在做這件事件，而不是兼職做幾件事件堅持。其他的沒有收益的基本也是沒有投入精力，他在等老天照顧的，那有這么容易的事情。這個第一個就是主動去做這件事情。第二個就是你一定要把你的精力用在對的地方。目前我們來看北京的加盟商他們的主要的收入來源主要還是來源城市周邊的這種收入，在農村里面的成交數據很小。現在有幾家土地平臺數據是一樣的，你們可以看你的真是數據，我相信大家都差不多的

最后，這個給大家說點干貨。什么干貨呢?就是對于剛才農大的朱教授也提到關于房地產認識，我的這方面的是持不同意見的，就是說假如農村市場完成開放的話。這個房價是不會要崩盤。我們覺得這是另外一個話題，這個也不一定，要分區域看待。農地圈在北京，就以北京為例，很多人都說是因為地價高、所以房價高，從表面上來看是這個原因。但是真實的并不是這樣的。我們做一個假設，如果北京的地價是零的話，那么，房價依然是現在這個房價你們信不信，一定是這樣。

為什么是這樣的?我告訴你們什么是規律。如果北京的房地產的供給20萬套，那么房價是由什么決定的呢?那么全國想在北京買房的前20萬人的競爭力，購買力就決定了北京房價，而不是由地價決定的。這是一個很明顯的問題，讓很多人對房地產是有誤解。亮燈率、租售比為什么在國內失靈?因為我們有特色。把其他國家的規律照搬過來，就有可能產生誤差。有人說，房價高于老百姓收入，老百姓買不起房子。這當然是誤解了，這就好比說：章子怡漂不漂亮，女明星漂不漂亮，大家都覺得漂亮。如果是這樣的話，你是不是愿意娶這樣一個老婆呢?我相信大部分人，尤其是男人會說是的，對吧。但是不是每個人都能娶得起吧，我想大部分都娶不起。這就是規律，一線城市房地產也是一樣的。

最后，我們說一下農民為什么很窮?根本原因是什么?首先，是因為農民只能從事農業，這是一個最基本的。因為農業本來就是產值很低的行業。這在全世界都已經無需證明了，對吧。第二產業比第一產業產值較高一些，農民通過三個制度被綁在土地上，只能從事農業。這是第一個原因。第二，農民的土地人多地少，這是第二個原因。第三個原因是農民它的本身的意識。就遠遠落后于當代社會的發展。就是我們舉個極端的例子，就是你給每個農民一個億，過幾代后他依然是會變的很窮。

當然，這里面沒有任何貶義，只是恨鐵不成鋼。因為很多農民把時間浪費在無關緊要的事情上，這也的確讓人特別著急啊。

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