農(nóng)村宅基地管理法律政策問答

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村合作經(jīng)濟指導(dǎo)司

編 印 說 明

為幫助廣大農(nóng)村宅基地工作者學(xué)習(xí)、掌握農(nóng)村宅基地相關(guān)法律和政策，我們編印了《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》。《問答》從宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流轉(zhuǎn)、退出、監(jiān)管等方面，依據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)和政策文件，結(jié)合實踐情況，對一些常見問題進行解答，旨在提供學(xué)習(xí)研究宅基地法律政策、做好宅基地管理工作的輔助參考，不作為直接政策依據(jù)。

由于農(nóng)村宅基地涉及面廣、政策性強，各地情況千差萬別，我們將隨著實踐的發(fā)展對《問答》進行進一步修訂完善。

編  者

2020年3月

第一部分 基本政策

1、什么是農(nóng)村宅基地？

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

2、農(nóng)村宅基地在土地分類中屬于哪一類？

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，土地分類的方法不同。

依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱土地管理法），按照土地所有制性質(zhì)劃分，土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，其中宅基地屬于農(nóng)民集體所有。按照土地用途劃分，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。其中，建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。因此，從土地性質(zhì)和用途上來說，農(nóng)村宅基地屬于集體建設(shè)用地。

按照2017年發(fā)布的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017），土地進一步分為耕地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地、其他土地等12類。其中，農(nóng)村宅基地屬于住宅用地，農(nóng)村道路占地屬于交通運輸用地。

3、農(nóng)村宅基地歸誰所有？

農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第五十九條規(guī)定，農(nóng)村集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

4、哪些主體可以代表農(nóng)民集體行使宅基地所有權(quán)？

物權(quán)法第六十條規(guī)定，對于集體所有的土地，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。

原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）在“依法明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體代表”中規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時，由農(nóng)民集體所有權(quán)主體代表申請辦理。集體經(jīng)濟組織的具體要求和形式，可以由各省（自治區(qū)、直轄市）根據(jù)本地有關(guān)規(guī)定和實際情況依法確定。

2016年12月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于穩(wěn)步推進農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）規(guī)定，依法由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟組織的，分別由村民委員會、村民小組代表集體行使所有權(quán)。

綜上，可代表集體行使宅基地所有權(quán)的主體包括四類，即集體經(jīng)濟組織（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村內(nèi)）、村民委員會、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府（代管）。

5、什么是“一戶一宅”？

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

6、我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的基本特征是什么？

宅基地制度是中國特色土地制度的重要組成部分，其核心是維護農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。新中國成立以來，歷經(jīng)演變，我國農(nóng)村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定面積，無償取得、長期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這一制度安排在保障農(nóng)村“戶有所居、民不失所”等方面發(fā)揮了極為重要的作用，促進了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。

7、現(xiàn)行農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容什么？

現(xiàn)行宅基地產(chǎn)權(quán)制度的基本內(nèi)容是，農(nóng)民集體擁有宅基地所有權(quán), 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶具有分配宅基地的資格。

8、農(nóng)房與商品房的區(qū)別是什么？

農(nóng)房是農(nóng)村中供村民居住的房屋，與商品房的區(qū)別主要有：

一是土地性質(zhì)不同：農(nóng)房建設(shè)占用集體所有土地，商品房則占用國有建設(shè)用地。

二是取得方式不同：農(nóng)房只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員申請取得宅基地進行建設(shè)，商品房是由具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)取得國有建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)。

三是土地使用年限不同：現(xiàn)行法律和政策沒有具體規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

四是交易條件不同：農(nóng)房只能在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押；商品房可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。

9、目前國家對農(nóng)村宅基地主要有哪些法律政策規(guī)定？

目前，國家對農(nóng)村宅基地管理沒有專門性法律法規(guī)，相關(guān)的法律法規(guī)有《憲法》《土地管理法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等。

黨中央國務(wù)院頒發(fā)了一系列政策文件，主要的有：相關(guān)的中央1號文件，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的請示》（國發(fā)〔1990〕4號），《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》（中發(fā)〔1997〕11號），《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號），《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號），《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）等。

國務(wù)院有關(guān)行政主管部門制發(fā)的一系列部門規(guī)章和規(guī)范性文件，如《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)〈確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定〉的通知》（〔1995〕國土〔籍〕字第26號）、《國土資源部印發(fā)〈關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕234號）、《國土資源部關(guān)于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權(quán)益的通知》（國土資發(fā)〔2010〕28號）、《國土資源部 財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國家林業(yè)局關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2014〕101號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）等。

各省、自治區(qū)、直轄市按照法律和中央的要求，立足本地實際，制定出臺的地方性法規(guī)、規(guī)章和管理文件，共同構(gòu)成了現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律政策體系。

10、農(nóng)村宅基地制度經(jīng)過了哪些發(fā)展演變？

新中國成立以來農(nóng)村宅基地制度的演變，以改革開放、物權(quán)法頒布、土地管理法修訂為標(biāo)志，分為四個階段。

第一階段是1949年至1978年，集體所有制逐步建立。1954年《憲法》規(guī)定了農(nóng)民宅基地所有權(quán)。1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》（即“人民公社六十條”）規(guī)定了宅基地歸生產(chǎn)隊所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。

第二階段是1978年至2007年，宅基地嚴(yán)格管理階段。1982年2月，國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》提出宅基地限額要求，并對特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。1997年4月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。1998年修訂的土地管理法，刪除了1986年土地管理法關(guān)于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定；規(guī)定了“一戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。1999年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地的行為。

第三階段是2007年至2018年，改革賦權(quán)擴能階段。2007年3月出臺的物權(quán)法，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，部署開展農(nóng)村宅基地制度改革試點。2018年中央1號文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，標(biāo)志著宅基地制度改革探索進入新階段。

第四階段是2019年以來，宅基地規(guī)范管理階段。2019年8月，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議對《中華人民共和國土地管理法》進行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度；明確宅基地由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)，可以依法自愿有償退出，鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，以及國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理工作的宅基地管理新體制。新修正的土地管理法標(biāo)志著我國農(nóng)村宅基地管理，從管理機構(gòu)、制度設(shè)計到政策指導(dǎo)、監(jiān)督檢查，進入規(guī)范管理的新時期。

11、農(nóng)村土地三項制度改革是指什么？

農(nóng)村土地三項制度改革是指農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點。

2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（中辦發(fā)〔2014〕71號），在全國部署農(nóng)村土地三項制度改革試點工作。改革的主要目標(biāo)是：健全程序規(guī)范、補償合理、保障多元的農(nóng)村土地征收制度，同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的農(nóng)村宅基地制度。探索形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，為科學(xué)立法和修改完善相關(guān)法律法規(guī)提供支撐。

2015年2月，十二屆全國人大常委會第十三次會議審議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)在試點地區(qū)暫停實施《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，啟動了農(nóng)村土地三項制度改革試點工作，全國共33個試點縣。

33個試點縣（市、區(qū)）名單：北京市大興區(qū)、天津市薊縣、河北省定州市、山西省澤州縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、遼寧省海城市、吉林省長春市九臺區(qū)、黑龍江省安達市、上海市松江區(qū)、江蘇省常州市武進區(qū)、浙江省義烏市、浙江省德清縣、安徽省金寨縣、福建省晉江市、江西省余江縣、山東省禹城市、河南省長垣縣、湖北省宜城市、湖南省瀏陽市、廣東省佛山市南海區(qū)、廣西壯族自治區(qū)北流市、海南省文昌市、重慶市大足區(qū)、四川省郫縣、四川省瀘縣、貴州省湄潭縣、云南省大理市、西藏自治區(qū)曲水縣、陜西省西安市高陵區(qū)、甘肅省隴西縣、青海省湟源縣、寧夏回族自治區(qū)平羅縣、新疆維吾爾自治區(qū)

12、農(nóng)村宅基地制度改革試點情況如何？

2013年11月，黨的十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，明確了農(nóng)村宅基地制度改革的目標(biāo)任務(wù)，主要內(nèi)容是：保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。

根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，改革完善農(nóng)村宅基地制度的主要內(nèi)容是“兩探索、兩完善”，即：完善宅基地權(quán)益保障和取得方式、探索宅基地有償使用制度、探索宅基地自愿有償退出機制、完善宅基地管理制度。2019年，農(nóng)村宅基地制度改革試點工作取得的成熟經(jīng)驗在新修訂的土地管理法中得到體現(xiàn)。但是，由于試點的時間短、內(nèi)容不足、覆蓋面小，改革探索還不夠充分，宅基地制度中的一些深層次矛盾和問題依然存在。

2019年中央1號文件要求“穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內(nèi)容，完善制度設(shè)計。”2020年中央1號文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’為重點，進一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點。”按照中央要求，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭制定新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點方案，經(jīng)中央審定后將部署開展。

13、什么是農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點？

農(nóng)村“兩權(quán)”抵押試點是指農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作。

為進一步深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對“三農(nóng)”的金融支持力度，引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點，2015年8月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2015〕45號），部署開展農(nóng)村承包土地（指耕地）的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點工作。

2015年12月，十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定；在天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。

59個農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣（市、區(qū)）名單：天津市薊縣，山西省晉中市榆次區(qū)，內(nèi)蒙古自治區(qū)和林格爾縣、烏蘭浩特市，遼寧省鐵嶺縣、開原市，吉林省長春市九臺區(qū)，黑龍江省林甸縣、方正縣、杜爾伯特蒙古族自治縣，江蘇省常州市武進區(qū)、儀征市、泗洪縣，浙江省樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市，安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)，福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市，江西省余江縣、會昌縣、婺源縣，山東省肥城市、滕州市、汶上縣，河南省滑縣、蘭考縣，湖北省宣城市、武漢市江夏區(qū)，湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽苗族自治縣，廣東省五華縣、連州市，廣西壯族自治區(qū)田陽縣，海南省文昌市、瓊中黎族苗族自治縣，重慶市江津區(qū)、開縣、酉陽土家族苗族自治縣，四川省瀘縣、郫縣、眉山市彭山區(qū)，貴州省金沙縣、湄潭縣，云南省大理市、丘北縣、武定縣，西藏自治區(qū)曲水縣，陜西省平利縣、西安市高陵區(qū)，甘肅省隴西縣，青海省湟源縣，寧夏回族自治區(qū)平羅縣，新疆維吾爾自治區(qū)伊寧市。

14、宅基地“三權(quán)分置”指什么？

2018年中央1號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》在“深化農(nóng)村土地制度改革”中提出，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

2020年中央1號文件要求“以探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’為重點，進一步深化農(nóng)村宅基地制度改革試點。”按照中央要求，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將牽頭組織試點，拓展試點范圍，豐富試點內(nèi)容，完善制度設(shè)計，圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，探索完善宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度的方法路徑，總結(jié)一批可復(fù)制、能推廣、惠民生、利修法的制度創(chuàng)新成果。

第二部分  宅基地取得

15、農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地？

依據(jù)土地管理法，結(jié)合各省（自治區(qū)、直轄市）宅基地管理的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：

（1）無宅基地的；

（2）因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；

（3）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；

（4）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（5）因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。

各省（自治區(qū)、直轄市）對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定的，應(yīng)同時滿足其他條件要求。

16、農(nóng)村宅基地審批主體是誰？

土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

為完善農(nóng)村宅基地審核批準(zhǔn)機制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部  自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當(dāng)方式公開。

17、農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么？

農(nóng)村宅基地分配實行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號），宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民宅基地申請審批流程

18、農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？

農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（國發(fā)〔2020〕4號），一方面將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定，對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規(guī)定，對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。另一方面試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

19、農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后，是否可以再申請宅基地？

按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

20、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？

宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。物權(quán)法第三編“用益物權(quán)”第十三章專章規(guī)范宅基地使用權(quán)，其中第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。

21、進城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？

進城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)。

按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號）“堅持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件”規(guī)定精神，不能強迫進城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。在此之前，《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，“農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。”

22、農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？

農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失。同時，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

23、什么是“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證？

“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書。

24、辦理“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？

申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：（四）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。

25、對歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記？

根據(jù)原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）規(guī)定，按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權(quán)登記發(fā)證。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記；

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行確權(quán)登記；

1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實際批準(zhǔn)面積進行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行確權(quán)登記。

第三部分宅基地利用

26、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些？

閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號），盤活利用主要有以下方式：

一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

三是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

27、閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些？

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）提出，依法保護各類主體的合法權(quán)益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。盤活利用的主體主要包括以下三類：

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對閑置宅基地和閑置住宅進行統(tǒng)一盤活利用。

二是返鄉(xiāng)人員。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和農(nóng)民合作改建自住房。”

三是社會企業(yè)。引導(dǎo)有實力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作。

28、鼓勵閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些？

一是資金獎勵和補助。統(tǒng)籌安排相關(guān)資金，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。

二是金融創(chuàng)新支持盤活利用項目。條件成熟時，發(fā)行地方政府專項債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。推動金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持。

三是資源項目社會推介。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游大會、農(nóng)業(yè)嘉年華、農(nóng)博會等活動，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。

29、如何穩(wěn)妥推進閑置宅基地盤活利用試點示范？

各地結(jié)合實際，選擇一批地方黨委政府重視、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織健全、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ)、農(nóng)民群眾積極性高的地區(qū)，有序開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點示范。突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農(nóng)家樂）集中村、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭工場、手工作坊等盤活利用樣板。總結(jié)一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗?zāi)Ｊ剑剿饕惶滓?guī)范、高效的運行機制和管理制度，以點帶面、逐步推開。

30、如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為？

進一步加強宅基地管理，對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、租賃期限、流轉(zhuǎn)對象等進行規(guī)范，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰。

要堅決守住法律和政策底線，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

對利用閑置住宅發(fā)展民宿等項目，要按照2018年中央1號文件要求，盡快研究和推動出臺消防、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準(zhǔn)入、加強事中事后監(jiān)管等措施。

31、發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（房）有什么規(guī)定？

根據(jù)2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評價》（LB/T 065—2019），旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米，主人參與接待，為旅客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施，分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。旅游民宿的經(jīng)營場地應(yīng)符合本市縣國土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃）、所在地民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃。經(jīng)營民宿應(yīng)符合治安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護、安全等有關(guān)規(guī)定與要求，取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照。一些地方如北京、上海、海南等，因地制宜出臺政策文件，對利用農(nóng)房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定，促進鄉(xiāng)村民宿持續(xù)健康發(fā)展。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室  農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

32、如何促進節(jié)約集約利用宅基地？

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）進一步要求，合理安排宅基地用地，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要。

33、農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。

物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。

同時，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實行“房地一體”原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實上也不能抵押。

第四部分 宅基地流轉(zhuǎn)

34、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式有哪些？

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓和出租。

35、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足什么條件？

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，在村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，且受讓人須為符合宅基地申請條件的農(nóng)村村民。各省（自治區(qū)、直轄市）對宅基地轉(zhuǎn)讓做出其他條件要求的，須同時滿足規(guī)定要求。

36、城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？

不能。

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）明確規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室  農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求，“宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。”

37、農(nóng)房出租的最長年限是多少？

合同法第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

第五部分 宅基地退出

38、村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？

有下列情形之一的，村集體報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：

（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，集體收回宅地基使用權(quán)，并對宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償；

（2）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；

（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；

（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)；

（7）地方政府規(guī)定的其他情形。

39、農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？

土地管理法第六十二條規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定：對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。

40、農(nóng)民退出宅基地的程序是什么？

在宅基地制度改革試點探索中，農(nóng)民退出宅基地主要包括以下步驟：農(nóng)戶提交書面申請、村審核、專業(yè)機構(gòu)評估價值、農(nóng)戶與村集體簽訂協(xié)議、農(nóng)戶獲得補償、縣級主管部門變更登記。

41、農(nóng)民自愿退出宅基地后還可以再申請嗎？

從宅基地制度改革試點探索的情況看，部分試點地區(qū)區(qū)分宅基地退出情況，確定能否繼續(xù)申請的方式，主要包括以下情形：

一是完全退出。自愿有償退出合法占用宅基地，且不再保留宅基地使用權(quán)申請資格的，不能再申請。該情形下，農(nóng)戶一般能獲得完整補償。

二是部分退出。退出合法占有的宅基地但繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)申請資格的，在約定期限內(nèi)如有需要可以再申請。該情形下，農(nóng)戶可獲得的退出補償較少。

三是違法占用宅基地退出。對農(nóng)民違法違規(guī)超占、多占的宅基地，各地一般采用無償退出方式，退出后不能再申請。

42、農(nóng)民退出的宅基地如何利用？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）提出，在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體對退出的宅基地進行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

43、農(nóng)村宅基地征收如何補償？

對宅基地征收，物權(quán)法、土地管理法都作了明確規(guī)定。

物權(quán)法第四十二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

土地管理法第四十八條第四款規(guī)定：征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

44、如何保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益？

宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障用地。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）要求：要充分保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。嚴(yán)格控制整村撤并，規(guī)范實施程序，加強監(jiān)督管理。嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。

第六部分 宅基地監(jiān)督管理

45、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于宅基地有哪些職能？

根據(jù)土地管理法和農(nóng)業(yè)農(nóng)村部“三定”方案，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。承擔(dān)農(nóng)村宅基地制度改革工作，負(fù)責(zé)起草農(nóng)村宅基地管理和使用相關(guān)法律法規(guī)草案及政策，指導(dǎo)宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、糾紛仲裁管理和宅基地合理布局、用地標(biāo)準(zhǔn)、違法用地查處，指導(dǎo)閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用。

46、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門與自然資源部門關(guān)于農(nóng)村宅基地的職責(zé)分工是什么？

按照部門“三定”方案，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作；自然資源部門負(fù)責(zé)土地等國土空間用途轉(zhuǎn)用、土地整理復(fù)墾、不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記、擬訂國土空間規(guī)劃并監(jiān)督實施等工作。具體工作中，村莊規(guī)劃、土地利用年度計劃、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可、房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證等工作由自然資源部門負(fù)責(zé)，宅基地的管理、改革、利用、調(diào)查、監(jiān)管等工作由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)。

47、農(nóng)村宅基地管理的工作機制是什么？

農(nóng)村宅基地管理機制是部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體。宅基地管理工作的重心在基層，縣鄉(xiāng)政府承擔(dān)屬地責(zé)任，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)行業(yè)管理，具體工作由農(nóng)村經(jīng)營管理部門承擔(dān)。縣鄉(xiāng)政府要強化組織領(lǐng)導(dǎo)，切實加強基層農(nóng)村經(jīng)營管理體系的建設(shè)，加大支持力度，充實力量，落實經(jīng)費，改善條件，確保工作有人干、責(zé)任有人負(fù)。

48、農(nóng)村宅基地審批監(jiān)管“三到場”指什么？

農(nóng)村宅基地審批監(jiān)管“三到場”是指宅基地申請審查到場、開工前丈量批放到場和建成后核查驗收到場。

宅基地申請審查到場：收到宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類等。

開工前丈量批放到場：經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的農(nóng)戶，應(yīng)當(dāng)在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或授權(quán)的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及時組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

建成后核查驗收到場：農(nóng)戶建房完工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織相關(guān)部門進行驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準(zhǔn)面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房，并出具《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》。

49、村級組織在宅基地日常管理中應(yīng)發(fā)揮什么作用？

農(nóng)村宅基地歸農(nóng)民集體所有，集體經(jīng)濟組織或村委會行使農(nóng)村宅基地所有權(quán)。村級組織在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，要健全完善本村宅基地民主管理辦法，探索設(shè)立村級宅基地協(xié)管員，依法管好用好宅基地。在申請審批過程中，負(fù)責(zé)初步審核并全程參與落實“三到場”要求，重點參與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織的現(xiàn)場開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置；農(nóng)戶建房完工后，參與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織的驗收環(huán)節(jié)，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準(zhǔn)面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃要求建設(shè)住房。加強農(nóng)村宅基地日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止涉及宅基地的各類違法違規(guī)行為，并將不聽勸阻、拒不改正的情況及時向上級報告。

50、如何推進農(nóng)村宅基地歷史遺留問題化解？

“一戶多宅”、面積超標(biāo)等農(nóng)村宅基地歷史遺留問題成因復(fù)雜，涉及農(nóng)民群眾切身利益，要因地制宜，對照法律和政策進行分類認(rèn)定，妥善處置。

一是結(jié)合第三次全國國土調(diào)查等工作，開展農(nóng)村宅基地統(tǒng)計調(diào)查，掌握基本情況。

二是結(jié)合房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，按照不同時期的法律和政策，分類處理。

三是結(jié)合實施村莊規(guī)劃、新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村人居環(huán)境整治等，對多占、超占、亂占宅基地等按照規(guī)劃進行逐步調(diào)整。

四是引導(dǎo)村級通過民主協(xié)商和村民自治，化解一部分遺留問題。

五是加強農(nóng)村宅基地管理，防止產(chǎn)生新的違法違規(guī)行為。

51、農(nóng)民非法占地建房應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？

我國實行最嚴(yán)格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，堅持土地用途管制，嚴(yán)禁超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地。對違法違規(guī)占地建房行為，土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。

土地管理法第七十五條規(guī)定：違反本法規(guī)定，占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

土地管理法第七十七條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

土地管理法第七十八條規(guī)定：農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十五條規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

52、查處農(nóng)村宅基地違法行為的執(zhí)法程序是什么？

宅基地違法用地行為行政執(zhí)法中，縣級以上農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門依據(jù)土地管理法第六十七、六十八條，首先是責(zé)令停止違法行為，履行監(jiān)督檢查權(quán)；第二是責(zé)令限期拆除，作出責(zé)令限期拆除的行政處罰決定。如果違法行為繼續(xù)，按第八十三條處理。

土地管理法第八十三條“依照本法規(guī)定，責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個人對責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴;期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關(guān)依法申請人民法院強制執(zhí)行，費用由違法者承擔(dān)”。

按照中央深化行政執(zhí)法體質(zhì)改革精神和中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于推進基層整合審批服務(wù)執(zhí)法力量的實施意見》（中辦發(fā)〔2019〕5號）要求，各地可探索按照法定程序和要求逐步將農(nóng)村宅基地執(zhí)法權(quán)賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施，

53、農(nóng)村宅基地糾紛有哪些化解途徑？

土地管理法第十四條規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

宅基地糾紛還可通過人民調(diào)解解決。人民調(diào)解是指在調(diào)解委員會（包括城市的居民委員會和農(nóng)村的村民委員會）的主持下，以國家的法律、法規(guī)規(guī)章、政策和社會公德為依據(jù)，對民間糾紛當(dāng)事人進行說服教育、規(guī)勸疏導(dǎo)，促進糾紛當(dāng)事人互相諒解，平等協(xié)商，從而自愿達成協(xié)議，消除紛爭的一種群眾自治活動。人民調(diào)解是現(xiàn)行調(diào)解制度的一個重要組成部分，是我國法制建設(shè)的一項獨特制度。

54、農(nóng)村宅基地管理應(yīng)做好哪些基礎(chǔ)工作？

結(jié)合國土調(diào)查、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證等工作，推動建立農(nóng)村宅基地統(tǒng)計調(diào)查制度，組織開展宅基地和農(nóng)房利用現(xiàn)狀調(diào)查，全面摸清宅基地規(guī)模、布局和利用情況。逐步建立宅基地基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫和管理信息系統(tǒng)，推進宅基地申請、審批、流轉(zhuǎn)、退出、違法用地查處等的信息化管理。

加強調(diào)查研究，及時研究解決宅基地管理和改革過程中出現(xiàn)的新情況新問題，注意總結(jié)基層和農(nóng)民群眾創(chuàng)造的好經(jīng)驗好做法，貫徹落實新修訂的土地管理法，及時修訂完善各地宅基地管理辦法。

加強組織領(lǐng)導(dǎo)，強化自身建設(shè)，加大法律政策培訓(xùn)力度，以工作促體系建隊伍，切實做好宅基地管理工作。

來源：自然資源課堂微信公眾號

更多干貨、市場分析、重磅案例、實戰(zhàn)課程歡迎訂閱 [農(nóng)業(yè)行業(yè)觀察]公眾號：nyguancha

文章：10897 篇

瀏覽：37433 次

代表文章

農(nóng)俠會：三農(nóng)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)社群（資源對接、案例分享、線上課程、線下活動）

【政策解讀】2021鄉(xiāng)村振興政策解讀（最全）

從快遞到農(nóng)業(yè)，且看順豐布局農(nóng)村的變與不變

【鄉(xiāng)村振興案例】國家推行鄉(xiāng)村振興千萬工程的六大路徑和十大典型案例

國家“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要（農(nóng)業(yè)農(nóng)村領(lǐng)域節(jié)選）

中化化肥舉行2024“邁優(yōu)伴”領(lǐng)航行動啟動會

【政策解讀】玉米大豆是重點！新一輪千億斤糧食產(chǎn)能提升行動方案發(fā)布

【政策匯總】2023農(nóng)業(yè)政策大匯編（建議收藏）

2024生態(tài)農(nóng)業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會暨茂盛生物成立十五周年慶典成功舉辦

AI賦能農(nóng)業(yè)發(fā)展向“新”提“質(zhì)”，中國移動助推鄉(xiāng)村振興智啟新章