導語：鄉(xiāng)村振興是一個大戰(zhàn)略，必須有真金白銀的硬投入。長期以來，土地出讓收益，可以說是“取之于鄉(xiāng)，用之于城”，要創(chuàng)新政策機制，把土地增值收益這塊“蛋糕”切出更大的一塊用于支持脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。
01 最新鄉(xiāng)村振興土地政策
01、新增建設用地技術(shù)指標獎勵，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展
2017年12月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》從八個方面明確了保障農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的政策。
通知指出，將安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對存量建設用地用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設用地計劃指標獎勵。
總結(jié)要點如下：
02、宅基地“三權(quán)分置”，市場化運作的多方共贏
作為農(nóng)村專門用于建造住宅房屋為目的的部分土地，宅基地的改革進程和未來方向備受市場關(guān)注。2018年，中央提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。“三權(quán)分置”將保護進城農(nóng)民的土地承包權(quán)益，促使有條件的農(nóng)業(yè)人口放心落戶城，加快形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展格局。
據(jù)了解，目前，已有部分地區(qū)頒發(fā)了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”不動產(chǎn)權(quán)登記證，金融機構(gòu)也加大了對農(nóng)民住房抵押貸款的發(fā)放力度。這項2018年初提出的改革在經(jīng)過半年左右的探索后，已經(jīng)進入全面提速時期。
擁有宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶——閑置的宅基地可以出租給做休閑農(nóng)業(yè)項目的個人或者公司，獲取分紅。
農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者——返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)者可以通過租賃“使用權(quán)”的方式，做特色客棧、農(nóng)家樂等。
養(yǎng)老鄉(xiāng)居客——宅基地流轉(zhuǎn)可在“適度”的原則下進行，為回歸鄉(xiāng)村養(yǎng)老度假的新鄉(xiāng)民提供土地流轉(zhuǎn)政策支持。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展中心原副主任喬潤令指出，在鄉(xiāng)村振興的背景下，農(nóng)村集體建設用地是未來用地的新領(lǐng)域，是絕大多數(shù)田園綜合體、特色小鎮(zhèn)用地的最新領(lǐng)域。宅基地新政策及其后續(xù)融資政策的完善，將為城市資本的下鄉(xiāng)開辟道路，也為文旅產(chǎn)業(yè)土地利用提供了新的空間。
筆者認為，宅基地制度改革是三塊地改革中最艱難的，根據(jù)這兩三年各試點的實踐經(jīng)驗來看，有效利用宅基地的方式主要有四種。同時，宅基地入市后的用途也要嚴格把控。
正如中央農(nóng)辦主任韓俊強調(diào)所言，宅基地三權(quán)分置不是讓城里人到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。
03、土地新收益：新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑
2018年的中央一號文件提出，改進耕地占補平衡管理辦法，建立高標準農(nóng)田建設等新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑機制，將所得收益通過支出預算全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。
2018年3月，國務院辦公廳印發(fā)了《跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦法》明確了實施細則。新土地政策運用經(jīng)濟手段，發(fā)達地區(qū)和貧困地區(qū)資源優(yōu)勢互補，助推脫貧攻堅和鄉(xiāng)村振興。
日前，自然資源部貫徹落實《辦法》規(guī)定，下發(fā)了《關(guān)于實施跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》以及《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑實施辦法》。
同時，為推動相關(guān)工作順利實施，財政部制訂了《跨省域補充耕地資金收支管理辦法》和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑資金收支管理辦法》，明確了資金收取、下達、結(jié)算、使用等方面的要求。明確指出跨省域補充耕地資金、深度貧困地區(qū)收到的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑資金，將全部用于鞏固脫貧攻堅成果和支持實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。
深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設：高標準農(nóng)田是指土地平整、集中連片、設施完善、農(nóng)田配套、土壤肥沃、生態(tài)良好、抗災能力強，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營方式相適應的旱澇保收、高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)，劃定為永久基本農(nóng)田的耕地。新增耕地，這為深入推進土地整治和高標準農(nóng)田建設創(chuàng)造了重要條件。
同時，實行增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑，將進一步顯化土地級差收益，為增減掛鉤的深入開展提供了更大動力。兩大舉措相結(jié)合，將進一步推動農(nóng)村生產(chǎn)生活條件的改善。2018年4月，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行出臺《關(guān)于服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指導意見》和《關(guān)于全力支持高標準農(nóng)田建設工作的通知》，支持美麗宜居鄉(xiāng)村建設扎實推進，爭取建設1000個左右鄉(xiāng)村振興示范村；努力成為服務鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和支持高標準農(nóng)田建設的主力銀行。
允許跨省調(diào)整耕地占補平衡：耕地占補平衡堅持以縣域平衡為主。調(diào)整耕地占補平衡政策，允許耕地后備資源嚴重匱乏、補充能力確實不足的直轄市和省，申請在國家統(tǒng)籌下跨省域補充耕地，可有效解決邊退耕、邊開墾的矛盾，防止毀林毀草開墾和灘涂圍墾，推進山水林田湖草整體保護、系統(tǒng)修復，具有顯著的生態(tài)效益。對于貧困地區(qū)有資源條件產(chǎn)生補充耕地指標的，優(yōu)先納入調(diào)劑平臺，支持獲得經(jīng)濟收益、加快脫貧致富。
地區(qū)間的資源資金互補，促進共同發(fā)展：實施兩個跨省域土地指標調(diào)劑，對于經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)，可以緩解耕地占補平衡壓力，拓展建設發(fā)展空間，保障重大項目及時落地。而對于經(jīng)濟相對落后地區(qū)，則可以獲得可觀的轉(zhuǎn)移支付，夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎，并為特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等建設提供支持，從而發(fā)揮地區(qū)之間資金資源互補作用，促進共同發(fā)展。
04、六類重大建設項目獎允許占用永久基本農(nóng)田
2018年7月，為貫徹落實《中共中央、國務院關(guān)于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好占用永久基本農(nóng)田重大建設項目用地預審的通知》，要求嚴格限定重大建設項目范圍，嚴格占用和補劃永久基本農(nóng)田論證，嚴格用地預審事后監(jiān)管，將永久基本農(nóng)田保護措施落到實處。
現(xiàn)階段允許占用永久基本農(nóng)田的重大建設項目包括：黨中央、國務院明確支持的重大建設項目；軍事國防類；交通類（機場項目、鐵路項目、公路項目）；能源類；水利類；以及為貫徹落實黨中央、國務院重大決策部署，國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關(guān)部門支持和認可的交通、能源、水利基礎設施項目。
國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點！
這是樓市調(diào)控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。
參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！
這13個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
1、震撼的看點
農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產(chǎn)生重大影響。
共享度假小院，是結(jié)合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運動、共享醫(yī)護......免費享受陽光、空氣、養(yǎng)分、水......
2、此次改革的重大意義
第一，“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
第二，這意味著政府向社會大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產(chǎn)生巨大作用。根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。
第四，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。
3、以下看點值得注意
①項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。
②尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。
③試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
④集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。
⑤承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
也就是說，政府對于開發(fā)這類住房給予了大量優(yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。
當前構(gòu)建養(yǎng)老服務體系的重要支撐點，也是薄弱環(huán)節(jié)。《鄉(xiāng)村規(guī)劃》明確了構(gòu)建農(nóng)村養(yǎng)老服務體系的原則和思路，是指導未來五年農(nóng)村養(yǎng)老實踐工作的重要文件，特將重點內(nèi)容整理編輯如下：
《鄉(xiāng)村規(guī)劃》第三十章主題是增加農(nóng)村公共服務供給，指出繼續(xù)把國家社會事業(yè)發(fā)展的重點放在農(nóng)村，促進公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等資源向農(nóng)村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉(xiāng)一體的基本公共服務體系，推進城鄉(xiāng)基本公共服務均等化。
02 休閑農(nóng)業(yè)項目拿地要點
01、哪些可作為休閑農(nóng)業(yè)用地
農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地：《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。
農(nóng)村集體建設用地：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。
四荒地：2016年中央一號文件以及《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標給予傾斜。“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。
其他方式：《國務院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規(guī)模的高標準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。
02、休閑農(nóng)業(yè)拿地新方式
采用土地銀行的方式：在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對于農(nóng)戶獲取啟動資金自營個體旅游項目和專業(yè)企業(yè)規(guī)模化獲取土地用于開發(fā)大型旅游項目而言都具有現(xiàn)實意義。
建立以土地股份為基礎的合作社：有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營、高效經(jīng)營、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。
土地置換、租賃、入股聯(lián)營等：對經(jīng)濟效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題;另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價值，集約化發(fā)展，便于個人或企業(yè)經(jīng)營管理。
土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個問題的相關(guān)規(guī)定往往散見于不同的法規(guī)和政策文件中。需要對這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時結(jié)合項目的性質(zhì)、特點和用地需求，加強用地策劃，研究提出所需各類建設用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。
按照現(xiàn)行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。
方案一：使用存量國有建設用地
1．批準使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地，辦理批準使用手續(xù)，即批準用于建設市政道路等，可以發(fā)建設用地批準書，但不用發(fā)劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。
2．國有土地劃撥，即行政方式。
3．國有土地使用權(quán)出讓。
4．國有土地租賃。
5．國有土地使用權(quán)作價出資或入股。
除批準使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協(xié)議方式配置。
方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目
土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地由市、縣人民政府批準，由市、縣國土資源部門依法供應。
方案三：圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設用地范圍外土地的，經(jīng)批準可以在圈外單獨選址建設。涉及農(nóng)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時一并批準。
方案四：使用國有農(nóng)用地
建設需要使用國有農(nóng)用地的，應當在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國有建設用地后，依法辦理供應手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。
方案五：直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地。
1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的。
4、以集體經(jīng)濟組織為主體開發(fā)建設公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設用地使用權(quán)作價出資入股、聯(lián)營與其他企業(yè)合作開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。
5、在33個農(nóng)村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營性項目。
6、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂；也可通過租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。
方案六：使用國有未利用地
建設項目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準用地。
方案七：使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地；不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。
方案八：使用設施農(nóng)用地
設施農(nóng)用地是指設施農(nóng)業(yè)項目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設施用地。設施農(nóng)業(yè)項目不同于一般的建設項目，其用地也不同于一般建設項目用地，符合要求的設施農(nóng)用地不屬于建設用地，按農(nóng)用地進行管理，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。
設施農(nóng)用地不包括以下用地：
經(jīng)營性糧食存儲、加工和農(nóng)機農(nóng)資存放、維修場所；
以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂；
以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。
方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對項目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項目用地調(diào)整（地類調(diào)整和供地安排）。土地整治實施規(guī)劃經(jīng)批準后，應當依據(jù)經(jīng)批準的實施規(guī)劃，相應調(diào)整項目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續(xù)，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地后的剩余部分，應當依法辦理供地手續(xù)。
方案十：使用增減掛鉤項目建新區(qū)用地的，視同建設用地
農(nóng)業(yè)項目使用國有農(nóng)用地，有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場職工按要求耕種等方式；
農(nóng)業(yè)項目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式；
使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設需要審批；
農(nóng)村三項建設使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應當先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設用地后，再由縣市人民政府批準使用；
符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設用地指標；
地質(zhì)災害治理工程用地，按照地質(zhì)災害治理項目辦理項目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標，但應當足額安置補償。
根據(jù)項目具體需求不同，還有填海造地、搶險救災用地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發(fā)利用、管線用地（需設置地役權(quán)）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。
此外，還可以通過市場解決項目用地：
以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)；
以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標公司控制權(quán)，進而實現(xiàn)開發(fā)利用目標土地的目的；
以合作開發(fā)方式開發(fā)利用目標土地；
原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項目用地；
原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)后，用作發(fā)展項目用地。
可以看出，土地政策梳理集成可以形成很多種拿地的解決方案，政策應用空間很大，不管是搞房地產(chǎn)開發(fā)、搞工業(yè)建設項目，還是搞特色小鎮(zhèn)建設，如果不懂土地政策集成應用，會錯失很多的機會，增加很多工作難度和開發(fā)成本。
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