作者：陳立耀

來源：農業行業觀察（ID：nyguancha）

做農業，根源是土地。1）土地的規模化；2）土地的健康。

否則，每一個項目都走不長遠。

畢竟，農村土地是國家的紅線。因此，農村土地的商業化和資本化之路需要時間還需要弄潮兒...

01

雖然萬億級規模，但活力不足

據申萬宏源測算，未來土地流轉進程加速將撬動20萬億以上資金體量。

按照當前集體建設用地入市條件下估算，至2020年經營性建設用地轉讓收入將達到15-20萬億資金；假設隨著未來宅改擴圍，宅基地出讓收入有望達到2400億元。

在政策上，國家幾乎連續性和肯定性！

中央一號文件連續15年聚焦“三農”，今年的焦點在于農村土地問題。

同時，農地改革的新改革措施在于，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋使用權，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，“為城里人去農村買房劃紅線”。

同時，一號文件“為進城農民保留房和地開綠燈”，要求維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權。文件也提出引導進城落戶農民依法自愿有償轉讓上述權益。

2018年一號文件首次提出，鄉村經濟要多元化發展。而農村土地改革，被認為是盤活全要素城鄉互動、實現鄉村振興的核心。

說到底，國家推行土地改革的目的：農民增收！

券商分析師指出，土地流轉將導致土地集中度提升，帶來新的農業生產模式和生產關系的顯著變化。未來農業種植方式將由傳統的小農經濟模式向大農業、現代化農業發展方式轉變，從原有的過度依賴高投入肥料的竭澤而漁的種植方式向綠色、高效、安全、可持續的循環種植模式轉變。

一半火焰一半冰山！但土地流轉的土地糾紛，土地成本高、種養殖大戶的虧錢的情況經常發生，因此，土地流轉也導致農民不增收的窘況，和農民寧愿荒地也不接受流轉。

所以，因客觀因素，導致農業現代化、土地資本化、農業經營主體和創業者的積極性和活力不夠。

02

土地流轉的不規范

種植大戶棄耕，農民收入受損、土地被污染

國家推行新土地改革之后，土地經營權流轉一直成為農民增收的內容之一。

但，目前有一個現象就是：農民單獨或者私下里與租地者或者種植大戶進行土地經營權流轉，有些甚至沒有簽訂協議或者口頭承諾。

但，農業經營風向是不可把控的。

其租地價格，農資價格、農產品價格、天氣原因或者自然災害等都會導致農業經營者虧損，農民想靠土地獲得收益更是“風雨飄搖”。

2017年央視曾曝光：安徽有大片良田撂荒，種糧大戶棄耕，農民掙不到錢！央視記者調研安徽省霍邱縣宋店鄉是當地的傳統農業鄉鎮，發現兩萬多畝的小麥豐產示范田存在大片大片撂荒的農田。

在采訪中，種糧大戶告訴記者：“我這塊地我就不想要了，我想退給農民。”

除了退租，還有報道稱某富豪回家流轉8000畝土地種糧，三年損失了1600萬元。

另外，從其他報道中，農民把土地留給家庭農場或者種植大戶，農業規模化和土地污染的情況也經常發生。

以上海奉賢區為例，該地區的當時農民自發流轉已經很常見，村民有的跟承租人簽合同一簽八年、十年，有的只有口頭約定，比較混亂；而且，承租人種水稻、西瓜、葡萄的都有，非常零碎，不利于管理。此外，流轉出去的土地被用來種蔬菜的也不少，造成了農田環境的破壞。“種蔬菜的多了后，化肥、農藥濫用，導致土壤貧瘠化嚴重。

03

國發聲：土地經營權不得侵犯

據統計，截至2017年底，全國土地經營權流轉面積達到5.12億畝，流轉率37%，流轉合同簽訂率達到68.3%。其中，全國以入股形式流轉土地的達到0.3億畝，占流轉總面積的5.8%。流轉和部分流轉土地的農戶數也超過了7000萬戶，占比近30%。

因此，新型經營主體的權益和農民的權益都要被保護。

2018年10月底，農村土地承包法修正案草案二次審議稿通過。相比一審稿，草案明確對土地經營權流轉的保護，包括明確土地經營權流轉的內涵，以及對隨意解除土地經營權流轉合同的限制等。

據此，草案二審稿明確農村集體經濟組織成員承包土地后，享有土地承包經營權，可以自己經營，也可以保留土地承包權，流轉其承包地的土地經營權，由他人經營；明確對土地經營權流轉的保護，國家保護承包方依法、自愿、有償流轉土地經營權，保護土地經營權人的合法權益，任何組織和個人不得侵犯；明確土地經營權流轉的內涵，包括明確土地經營權的流轉方式、流轉原則、流轉價款、流轉合同等具體程序和要求。

我們還發現，二審稿增加規定，土地經營權流轉期限為五年以上的，當事人可以向登記機構申請土地經營權登記。未經登記，不得對抗善意第三人。同時，為避免承包方隨意解除合同，二審稿增加規定，承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有法定情形的除外。

04

上海試點土地流轉新模式

為土地商業化做準備

剛剛上文提到，90%的土地流轉都是農戶與家庭農場或者合作社、種養殖大戶私自進行。

因此，因土地流轉流轉引發的糾紛、矛盾也頻頻出現。

作為，上海的農業大區奉賢區也經歷這樣的階段。在此之前，村民大部分也已經自己不種地了，把土地私下租給外地人種。

但，農田管理和土地污染，社會矛盾也時有發生。

于是，該區以農民以土地承包經營權作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配，相關人員稱改革是探索農民增收的新途徑

今年上半年，奉賢區開始啟動農村土地股份制合作改革試點，奉賢農委選擇莊行鎮新葉村、西渡街道南渡村、四團鎮大橋村、奉城鎮鹽行村和朱新村5個村莊作為試點地，農民以土地承包經營權作價入股股份制合作社，獲得保底收益、二次分配。

據了解目前，這5個村莊均采用村級自營的方式，即由村級股份制合作社統一經營農民的承包地，村集體在通過分租的形式給家庭農場或者合作社。

經過一年試點，奉賢區農民增收情況得到大幅度提升，同該區的農業現代化程度得到充分發展。

其實，從上海奉賢試點地方土地流轉新模式來看有3個好處：1）土地集中到村集體；2）商業變現機會增大；3）農業現代化經營得到發展。

該村負責人也表示，雖然模式還在探索，但關鍵是為長遠發展鋪路。現在土地相當于又重新回到村集體手中，以后如果大的項目進來，方便統一進行安排，不用到時候再去跟家庭農場主談，為以后與工商資本合作做好準備。

上海的土地流轉新模式值得借鑒，為全國土地流轉提供了新思路.土地集中之后，為農村產業化、現代化、資本化創造條件與可能性，也激活沉睡的農村資源。

但，核心是農民的股權關系要理清楚。

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