導(dǎo)語：農(nóng)業(yè)旅游是把農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合在一起，利用農(nóng)業(yè)景觀和農(nóng)村空間吸引游客前來參觀的一種新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)。農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展，不僅可以豐富城鄉(xiāng)人民的精神生活，優(yōu)化投資環(huán)境等，而且達(dá)到了農(nóng)業(yè)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

“農(nóng)業(yè)+旅游”作為新世紀(jì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要突破點(diǎn)，已在各界的推動(dòng)下跨向了新的高度，對促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)，增加農(nóng)民收入有著極大推動(dòng)力。國旅游業(yè)發(fā)展迅猛，農(nóng)業(yè)與旅游結(jié)合的休閑農(nóng)業(yè)及鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，已經(jīng)在各界的推動(dòng)下跨向了新的高度。休閑農(nóng)業(yè)類項(xiàng)目越來越多，眾多的投資開發(fā)者想要做出順應(yīng)市場的項(xiàng)目，就必須了解“農(nóng)業(yè)+旅游”發(fā)展模式的核心所在，并根據(jù)自身所擁有的土地的特征，適當(dāng)?shù)淖龀鲩_發(fā)和建設(shè)，不可盲目跟風(fēng)，也不能隨性消減產(chǎn)業(yè)。“農(nóng)業(yè)+旅游”是現(xiàn)在國家大力支持的方向，但前提是“拿地”要規(guī)范，否則一旦違規(guī)操作，得不償失。今天就從國有建設(shè)用地報(bào)批程序、集體建設(shè)用地報(bào)批程序、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用基本流程三個(gè)方面來進(jìn)行一番梳理。

①建設(shè)用地審查報(bào)批程序

1.建設(shè)單位向項(xiàng)目建設(shè)用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設(shè)用地申請表》，并按規(guī)定提交相關(guān)申報(bào)材料。

2.用地申請符合土地管理法法律法規(guī)和政策規(guī)定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。

3.受理用地申請后，市、縣國土資源主管部門報(bào)請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認(rèn)”等征前程序，同時(shí)，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書，并組織編制其它相關(guān)用地報(bào)件材料。

4.市、縣國土資源主管部門組織編制的相關(guān)報(bào)件材料，報(bào)經(jīng)同級人民政府審核同意后，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報(bào)用地請示。同時(shí)，由市、縣國土資源主管部門制作建設(shè)用地報(bào)盤，通過遠(yuǎn)程網(wǎng)上申報(bào)系統(tǒng)，將用地報(bào)件材料報(bào)送上一級國土資源主管部門審查。

5.用地報(bào)件材料按程序逐級上報(bào)審查、呈報(bào)有審批權(quán)的人民政府及國土資源主管部門審查、批準(zhǔn)?！沧ⅲ簡为?dú)選址項(xiàng)目用地和城市(城鎮(zhèn)、工業(yè))分批次建設(shè)用地報(bào)批程序存在差異〕

②建設(shè)用地審查報(bào)批要求

1.用地報(bào)件材料形式、內(nèi)容齊全，符合用地申報(bào)規(guī)定；

2.用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策和行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)；

3.用地符合土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)土地利用年度計(jì)劃；

4.落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡；

5.符合國家、省相關(guān)規(guī)定(單獨(dú)選址和批次用地)。

③建設(shè)用地報(bào)件材料目錄

單獨(dú)選址項(xiàng)目建設(shè)用地單位申請用地應(yīng)提交的文件材料包括：

(1)用地申請表(原件)；

(2)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)(或核準(zhǔn)、備案文件)、初步設(shè)計(jì)批復(fù)(或有關(guān)部門審查確認(rèn)意見)(原件或復(fù)印件)；

(3)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(原件或復(fù)印件)；

(4)地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告專家審查意見及報(bào)告扉頁、報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件、評審專家名單(原件或復(fù)印件)；

(5)項(xiàng)目建設(shè)壓覆礦產(chǎn)資源查詢證明材料；涉及壓覆礦產(chǎn)資源及礦業(yè)權(quán)的，需提交項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位已與礦業(yè)權(quán)人就壓礦補(bǔ)償問題協(xié)商的說明、有關(guān)市縣人民政府做好壓礦補(bǔ)償協(xié)調(diào)工作的承諾函(原件)；

(6)有資質(zhì)的單位出具的擬征(占)用土地的勘測定界技術(shù)報(bào)告書和勘測定界圖(原件)；

(7)環(huán)保、建設(shè)(規(guī)劃)、社保、林業(yè)(占用林地)等有關(guān)部門審核(批復(fù))同意文件材料(原件或復(fù)印件)；

(8)占用耕地涉及補(bǔ)充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件；補(bǔ)充耕地為委托補(bǔ)充的，需提供委托補(bǔ)充耕地協(xié)議及耕地開墾費(fèi)繳納憑證(原件或復(fù)印件)；

(9)建設(shè)用地審查表(針對公路、鐵路項(xiàng)目)，超出用地標(biāo)準(zhǔn)的，須進(jìn)行專門說明(原件)；

(10)土地復(fù)墾方案評審批復(fù)備案文件(原件或復(fù)印件)；

(11)項(xiàng)目選址涉及自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、水源地保護(hù)區(qū)以及法律法規(guī)規(guī)定不得占用的其它區(qū)域土地的，須提交有權(quán)限的主管部門的審核(批復(fù))同意的文件材料；項(xiàng)目建設(shè)涉及占用文物保護(hù)單位保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶土地的，須提交有權(quán)限的文物主管部門出具的擬用地是否占壓重要文物保護(hù)單位的說明及是否同意用地的意見(原件或復(fù)印件)。

①辦理?xiàng)l件

1.項(xiàng)目用地申請單位具有申請集體建設(shè)用地資格

2.符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃

3.占用耕地的，已落實(shí)耕地補(bǔ)充措施

4.符合國家的土地供應(yīng)政策

5.土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議

6.申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求

7.建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)改委等部門審核同意

8.占用林地已經(jīng)林業(yè)主管部門審核同意

9.存在違法用地的，已依法查處

②應(yīng)提交的材料

1.用地申請書；

2.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)備案證明文件、可行性研究報(bào)告批復(fù)、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、年度投資計(jì)劃；

3.規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；

4.土地權(quán)屬來源資料；

5.地籍調(diào)查表復(fù)印件；

6.營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證復(fù)印件；

7.圖件：界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、勘測定界圖、土地利用現(xiàn)狀圖、位置圖、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。

③集體建設(shè)用地審批程序

1、項(xiàng)目立項(xiàng)。用地單位到區(qū)、縣發(fā)改部門辦理建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)，取得項(xiàng)目審批(核準(zhǔn)、備案)文件。

2、規(guī)劃審批。用地單位到區(qū)、縣規(guī)劃建設(shè)部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)文件，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃部門審定的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃平面布置圖。

3、簽訂用地協(xié)議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設(shè)用地的協(xié)議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。

4、用地申請。用地單位攜相關(guān)材料，向所在區(qū)、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。

5、勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯(lián)系單，并根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用地范圍勘測定界。

6、審核報(bào)批。分(縣)局對是否符合土地利用規(guī)劃和用地條件進(jìn)行審核，審核同意后報(bào)所在區(qū)縣人民政府審批。

7、核發(fā)證書。區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)后，國土資源分(縣)局核發(fā)用地批準(zhǔn)通知書，用地單位憑用地批準(zhǔn)通知書等相關(guān)資料，申請集體建設(shè)用地土地登記，辦理《集體建設(shè)用地使用權(quán)證》。

8、上報(bào)備案。供地完成后，各分(縣)局應(yīng)上報(bào)市局備案，并在(各)建設(shè)用地全程跟蹤管理系統(tǒng)《集體建設(shè)土地使用》中錄入有關(guān)供地情況。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。凡是建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

①預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所以要首先向國土資源局、建設(shè)部門、規(guī)劃部門咨詢該農(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃。

▲規(guī)劃必須符合原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。

▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項(xiàng)目目錄》，則地方人民政府批準(zhǔn)提供建設(shè)用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準(zhǔn)手續(xù)。

▲如該建設(shè)項(xiàng)目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項(xiàng)目目錄》，則在禁止期限內(nèi)，土地行政主管部門不受理其建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)件，各級人民政府也不批準(zhǔn)提供建設(shè)用地。

②編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證

確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

▲其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。

▲具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。

③提出用地預(yù)審申請

用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預(yù)審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》。

▲建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件有效期為兩年，自批準(zhǔn)之日起計(jì)算。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請預(yù)審。

▲建設(shè)用地單位申請預(yù)審，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

(1)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表(該表由原國土資源部統(tǒng)一規(guī)定)；

(2)預(yù)審的申請報(bào)告，內(nèi)容包括：擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況、擬選址情況、擬用地總規(guī)模和擬用地類型、補(bǔ)充耕地初步方案；

(3)需審批的建設(shè)項(xiàng)目還應(yīng)提供項(xiàng)目建議書批復(fù)文件和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目建議書批復(fù)與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合一的，只提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

▲如建設(shè)項(xiàng)目涉密軍事項(xiàng)目或是國務(wù)院批準(zhǔn)的特殊建設(shè)項(xiàng)目用地的，建設(shè)用地單位可直接向國土資源部提出預(yù)審申請。

▲國土資源局在自受理預(yù)審申請或者收到轉(zhuǎn)報(bào)材料之日起二十日內(nèi)，完成審查工作，并出具預(yù)審意見。二十日內(nèi)不能出具預(yù)審意見的，經(jīng)負(fù)責(zé)預(yù)審的國土資源局負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以延長十日。

④辦理手續(xù)、繳納審批費(fèi)用

用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》向建設(shè)部門、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批費(fèi)用。

▲環(huán)境保護(hù)部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和(86)國環(huán)字第003號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行審批。

▲某些建設(shè)項(xiàng)目，還需要報(bào)勞動(dòng)行政部門依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評價(jià)管理辦法》予以審批。

⑤提出項(xiàng)目用地的正式申請

用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國土資源局提出項(xiàng)目用地的正式申請。

⑥各級政府審批

國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。

▲按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。上述以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

▲征收土地的審批權(quán)限：征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務(wù)院批準(zhǔn)，其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補(bǔ)充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織占用本集體農(nóng)用地和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

⑦辦理征地手續(xù)

由國土資源局具體負(fù)責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。

▲其中，征用土地的各項(xiàng)補(bǔ)償，應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地。如征用農(nóng)村集體土地，征地補(bǔ)償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付。

▲國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

▲征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

⑧領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件

國土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

⑨繳納出讓費(fèi)，獲得土地適用權(quán)

簽訂合同并按約繳納費(fèi)用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)下政府與市場機(jī)構(gòu)聚焦的重要產(chǎn)業(yè)，也是各大房企轉(zhuǎn)型的重要路徑。  但康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)模式及細(xì)分產(chǎn)品極多，所以在開發(fā)過程中也會(huì)遇到諸多問題?拿地、地產(chǎn)去化、商業(yè)模式、開發(fā)策略、體系搭建、運(yùn)營......

來源：國源智庫要聞