“田園綜合體”已經(jīng)在遍地開(kāi)花，但在資本逐利中，農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)性地位如何體現(xiàn)，農(nóng)業(yè)在整體產(chǎn)業(yè)布局中如何發(fā)展，如何做好利益平衡，讓農(nóng)民成為真正主體并由此獲益，值得思考。

土地問(wèn)題一直被認(rèn)為是田園綜合體落地的難點(diǎn)之一。按照要求，農(nóng)民是田園綜合體的主體，且農(nóng)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在一二三產(chǎn)業(yè)的互促融合發(fā)展形成大農(nóng)業(yè)范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設(shè)的關(guān)鍵。

現(xiàn)今涉及到的可用土地：農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地；農(nóng)村集體建設(shè)用地；四荒地，荒山、荒溝、荒丘和荒灘；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤;對(duì)投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等。但也存在多條用地紅線(xiàn)：不得占用基本農(nóng)田（2020年基本農(nóng)田將全部修改為永久基本農(nóng)田）、不得超越土地利用規(guī)劃、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍。

去年大棚房問(wèn)題整治，讓“打擦邊球”變得相當(dāng)困難！

目前，田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：

①采用土地銀行的方式；

②建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社；

③農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地的指標(biāo)整理與農(nóng)林復(fù)墾；

④土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等。

另外，新修改的《土體管理法》已經(jīng)指出：集體建設(shè)用地可以入市。雖然存量有限，但也是一個(gè)方面。

但田園綜合體的大量用地要獲得很多農(nóng)民的許可，利益主體眾多且復(fù)雜多樣化，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)的積極性各有不同，一旦未達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)將受到不利影響。和農(nóng)民一起致富，才是正確地拿地方式！

田園綜合體的業(yè)態(tài)模式為“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”，完善的田園綜合體是一個(gè)包含農(nóng)林牧漁、加工、餐飲、旅游等行業(yè)的復(fù)合載體 。社會(huì)資本進(jìn)入，為鄉(xiāng)村形態(tài)改變提供了更多可能。田園綜合體運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等人才的欠缺，是目前田園綜合體建設(shè)的一個(gè)難題，導(dǎo)致一些規(guī)劃設(shè)計(jì)方向走偏，或難以落地。

區(qū)別于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和農(nóng)業(yè)綜合體，田園綜合體的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成除了農(nóng)貿(mào)科教等，還有文旅康養(yǎng)、地產(chǎn)、會(huì)展、環(huán)保等業(yè)態(tài)，其充分考慮主客共享，不單追求經(jīng)濟(jì)效益，更要求綜合效益。田園綜合體的三個(gè)核心是田園生產(chǎn)、田園生活和田園景觀。

田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠(chéng)曾表示，“綜合體”理應(yīng)是跨產(chǎn)業(yè)、跨功能的綜合規(guī)劃，具體到項(xiàng)目當(dāng)中就是多功能、多業(yè)態(tài)的綜合運(yùn)營(yíng)，這就要求項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方能夠深入挖掘當(dāng)?shù)氐母鞣N資源，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合。

農(nóng)民是田園綜合體的核心主體。在現(xiàn)今的田園項(xiàng)目中，農(nóng)民收益主要來(lái)自三方面：以農(nóng)村土地入股村集體公司和鄉(xiāng)村運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，定期分紅，或者出租土地獲取租金;成為企業(yè)員工獲取勞動(dòng)報(bào)酬；土地及地上附著物一次性補(bǔ)償。

企業(yè)或平臺(tái)公司的收益同樣主要有三塊：實(shí)現(xiàn)完整業(yè)態(tài)后，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取經(jīng)營(yíng)性收入;酒店、民宿社區(qū)等配套實(shí)現(xiàn)收益;周邊配套土地升值。

政府角色的走向就變得很關(guān)鍵。政府更應(yīng)該是利益協(xié)調(diào)方或平衡者，更多站在弱勢(shì)一方，也就是農(nóng)民一方，保護(hù)原住民的利益，并考慮如何保持三農(nóng)問(wèn)題的均衡發(fā)展。如何做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，提高延伸價(jià)值，農(nóng)民利益如何保障等都是挑戰(zhàn)。

農(nóng)民利益的保障，其實(shí)不僅僅是經(jīng)濟(jì)利益，還包括文化利益。在真正的田園綜合體里，不僅有老農(nóng)民，更有被鄉(xiāng)村吸引、愿意從城市回歸鄉(xiāng)村、參與農(nóng)村發(fā)展的新農(nóng)民。實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的對(duì)接溝通，田園綜合體才更具市場(chǎng)價(jià)值。

文章來(lái)源：一諾農(nóng)旅規(guī)劃