土地制度是三農(nóng)問題的根本和核心，也是我國改革的重點(diǎn)。我們的食品安全、農(nóng)業(yè)發(fā)展、新農(nóng)村和新城鎮(zhèn)化，都離不開這個(gè)基礎(chǔ)。在這里，田野觀測(cè)將對(duì)2016年中國土地政策，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)以及土地流轉(zhuǎn)電商做一個(gè)回顧，以期對(duì)未來市場(chǎng)及機(jī)遇進(jìn)行預(yù)測(cè)。

一：內(nèi)外部環(huán)境

內(nèi)外部環(huán)境跟土地有著緊密聯(lián)系：就外部環(huán)境而言，受進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品沖擊，我國農(nóng)產(chǎn)品必須升級(jí)，農(nóng)業(yè)要升級(jí)，分散落后的小農(nóng)生產(chǎn)模式必須轉(zhuǎn)變，要轉(zhuǎn)變小農(nóng)模式，土地制度必須轉(zhuǎn)變；內(nèi)部而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要新的增長點(diǎn)，城鄉(xiāng)二元體制下落后的鄉(xiāng)村是很好的增長點(diǎn)，要釋放農(nóng)村土地活力，就要有配套的政策。

外圍環(huán)境：隨著最近幾年農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)以及更多自由貿(mào)易伙伴的簽訂，越來越多的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口到中國，2016年雖然進(jìn)口總額有所減少，但是在附加值較高的蔬菜水果、畜產(chǎn)品和水產(chǎn)品方面進(jìn)口額大幅增加（來源：農(nóng)業(yè)部）。

從我們的日常消費(fèi)中也能感受到，智力車?yán)遄印⒛鞲缗Ｓ凸⑿挛魈m奇異果、帝王蟹、大龍蝦、澳洲牛羊肉，這些在幾年前我們很少吃到，而如今我們可以很便捷的在商超和電商購買到。這些農(nóng)畜產(chǎn)品都是品牌化經(jīng)營，以比我們橙子貴3-4倍的新奇士為例，新奇士的生產(chǎn)端是由6000多個(gè)百畝家庭農(nóng)場(chǎng)聯(lián)營，統(tǒng)一技術(shù)支持，農(nóng)資采購、采摘、后期分級(jí)、保鮮、包裝和營銷。

（商超貨架隨處可見的進(jìn)口水果）

面對(duì)這樣的競(jìng)爭，中國的小農(nóng)分散生產(chǎn)模式顯然在生產(chǎn)端就落后了。中國人口密集，承包到戶的土地少，而且目前的承包戶家里都是留守老人，農(nóng)技落后，觀念落后。要想改變生產(chǎn)端的狀況，必須適度規(guī)模化，必須讓更多的技術(shù)新農(nóng)民去投身現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，土地制度的桎梏必須打破。

內(nèi)部環(huán)境：2016年大家有個(gè)非正式的共識(shí)：貨幣超發(fā)，房價(jià)高起，經(jīng)濟(jì)萎靡。2016年我國M2預(yù)計(jì)155萬億，GDP預(yù)計(jì)72萬億，M2是GDP的2.2倍。超發(fā)貨幣本想刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，怎奈都跑到房市里，但是樓市的泡沫不能再吹，必須要為超發(fā)的貨幣找到金融避風(fēng)港。

（2000-2016中國GDP和M2）

超量貨幣被商品市場(chǎng)吸納是經(jīng)濟(jì)學(xué)界廣泛認(rèn)同的看法，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，原中國人民銀行副行長吳曉靈女士就曾經(jīng)說過“超量的貨幣到哪里去了？過去30年超量的貨幣都被我們的商品市場(chǎng)化，被很多產(chǎn)品的市場(chǎng)化吸納了。”

回顧一下改革30-40年的歷史也很容易理解，從最早的倒?fàn)敚胶髞淼霓k企業(yè)開工廠，再到房地產(chǎn)，這幾輪的創(chuàng)富機(jī)會(huì)都得益于商品（包括住房）的市場(chǎng)化。本輪超發(fā)要找到的金融避風(fēng)港，最欠缺市場(chǎng)化的農(nóng)村是最好的選擇。《亞洲新聞周刊》2016年8月份曾撰文“用農(nóng)村土地來消化貨幣超發(fā)”。

要防止全面市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)

然而土地市場(chǎng)不能一下全面市場(chǎng)化，因?yàn)榇嬖趦煞矫娴娘L(fēng)險(xiǎn)。一，要防止非產(chǎn)業(yè)資本炒作土地，防止不懂農(nóng)業(yè)的資本非理性投資損壞農(nóng)業(yè)發(fā)展；二，從小農(nóng)到適度規(guī)模農(nóng)業(yè)，要解決結(jié)構(gòu)調(diào)整后失去土地農(nóng)民的就業(yè)問題，要一、二、三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

要激活農(nóng)村土地，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，同時(shí)又要防范全面市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)，目前有效的方法就是三權(quán)分置下的土地流轉(zhuǎn)制度。

二：政策回顧

弄清楚了內(nèi)外部環(huán)境，就不難理解過去一年的農(nóng)村土地政策。在2016年，關(guān)于農(nóng)村土地政策有三個(gè)重要事件：

事件一：取消農(nóng)業(yè)戶口

2016年9月19日，北京市向社會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的實(shí)施意見》，根據(jù)該意見，北京將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度，取消農(nóng)業(yè)戶口，統(tǒng)一登記為居民戶口。至此，全國陸續(xù)已有30個(gè)省份出臺(tái)文件取消農(nóng)業(yè)戶口，除了西藏，其他省都取消了農(nóng)業(yè)戶口。

取消農(nóng)業(yè)戶口，統(tǒng)一登記居民戶口，有兩方面的意義：一、“原農(nóng)民”進(jìn)城更有保障了，為新城鎮(zhèn)建設(shè)鋪平了道路；二、沒有了農(nóng)業(yè)戶口，在以后的新增人群中將沒有“宅基地”和“承包地”。而這意味著小農(nóng)模式要漸漸的退出歷史舞臺(tái)，著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀曾就此撰文提出：小農(nóng)模式將逐步退出歷史舞臺(tái)，農(nóng)莊和農(nóng)場(chǎng)時(shí)代逐漸登場(chǎng)。（葉檀：中國土地市場(chǎng)會(huì)發(fā)生天翻地覆的變化土改已開始，2016.9.23）

事件二：三權(quán)分置

2016年10月30，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》，也就是《“三權(quán)分置”意見》。從之前的所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分置”，到如今的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的三權(quán)分置，更突出了經(jīng)營權(quán)的重要性。堅(jiān)持土地集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，是這次意見的核心，經(jīng)營權(quán)得到了更多的法律包含，同時(shí)以后農(nóng)業(yè)補(bǔ)助和政策補(bǔ)貼將會(huì)逐步傾向經(jīng)營主體。

三權(quán)分置的提出，給予了在農(nóng)村土地上真正的經(jīng)營者更多的權(quán)力和更多的法律保障。真正的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體有了保障，才能讓這個(gè)長周期的產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

事件三：返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)促進(jìn)意見

2016年11月29日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》，意見指出“鼓勵(lì)返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依法以入股、合作、租賃等形式使用農(nóng)村集體土地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，依法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地開展創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。”

該《意見》對(duì)于“新農(nóng)人”來說非常重要，以往從事新農(nóng)業(yè)的人，你的地是租的，房子也是租的，如果你是從事工商服務(wù)業(yè)或者信息產(chǎn)業(yè)還好說，合作不好，我再租個(gè)地方，搬走就是了，可是農(nóng)業(yè)你怎么搬？況且土壤對(duì)于農(nóng)業(yè)越來越重要，土壤改良都需要個(gè)三五年，因此必須從根基上解決“新農(nóng)人”的顧慮。該意見的提出就是從法律上賦予了“新農(nóng)人”可以合法擁有土地的部分產(chǎn)權(quán)。

整體2016年在土地制度方面，就是在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下給予現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營者更多的權(quán)力和保障。同時(shí)農(nóng)業(yè)戶口的取消，也測(cè)底標(biāo)志著兩種模式的更迭拉開序幕。

三：土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)

那么我們的農(nóng)村土地市場(chǎng)到底有多大？

我國農(nóng)業(yè)用地96.8億畝，其中耕地20.27億畝、園地2.16億畝、林地37.96億畝、牧草地32.9億畝。流轉(zhuǎn)之后，這些土地的價(jià)值是多少呢？以20億畝耕地來說，按目前每年￥500/畝的流轉(zhuǎn)租金，每年就有1萬億的租金市場(chǎng)，如果按照目前30-50年的承包使用權(quán)，那就是30-50萬億的市場(chǎng)價(jià)值。如果再算上園地、林地、牧草地，也都是萬億以上的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)然還有更大頭的集體建設(shè)用地。

我國土地流轉(zhuǎn)率（流轉(zhuǎn)面積占經(jīng)營面積比率）每年逐步提升，從2010起，每年以3-5個(gè)點(diǎn)提升，從2010年的14.7%到如今的40%左右。2016年，大部分地區(qū)的耕地流轉(zhuǎn)率在30%-50%，越來越多的市場(chǎng)化更好地激活這個(gè)三農(nóng)基礎(chǔ)要素的活力。

目前土地流轉(zhuǎn)交易方式是線上和線下同時(shí)進(jìn)行的。

在土地流轉(zhuǎn)沒有信息化之前，土地流轉(zhuǎn)信息更多的掌握在地區(qū)土地經(jīng)紀(jì)人和地區(qū)土地流轉(zhuǎn)中心，這種線下模式存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，同時(shí)增加了交易成本。

鑒于土地流轉(zhuǎn)政策的逐步明了，以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，土地流轉(zhuǎn)電商在2015年-2016年呈現(xiàn)了高速發(fā)展的趨勢(shì)。土地流轉(zhuǎn)電商的發(fā)展打破了信息不對(duì)稱，降低了交易成本，大大促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)度。

四：土地流轉(zhuǎn)電商

土地流轉(zhuǎn)電商大體可以分為三個(gè)時(shí)期：探索期，成長期和高速成長期。

2008-2014是探索期：這個(gè)時(shí)期政策不明朗，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)不夠普及，土地流轉(zhuǎn)交易模式不清晰，因此這個(gè)時(shí)期是土地流轉(zhuǎn)電商的探索期，有3-5家土地流轉(zhuǎn)電商在這個(gè)新的領(lǐng)域摸索，網(wǎng)站形式基本上是類似58同城這樣的分類信息平臺(tái)。

2015-20？是成長期：這個(gè)時(shí)期政策更加明朗，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)普及，土地流轉(zhuǎn)交易模式更加清晰。在2015年，就有5家左右新的土地流轉(zhuǎn)電商出現(xiàn)，在2016年雖然沒有新的土地流轉(zhuǎn)電商出現(xiàn)，但行業(yè)大部分的融資事件發(fā)生在2016年。

同時(shí)2016年也是土地流轉(zhuǎn)電商在模式探索和技術(shù)進(jìn)步發(fā)展最快的一年。2016年6月，地合網(wǎng)率先實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)在線交易功能，實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)交易的閉環(huán)，改變了之前分類信息平臺(tái)模式。GPS測(cè)繪、無人機(jī)航拍和VR技術(shù)也在土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用，這些技術(shù)的進(jìn)步也讓土地流轉(zhuǎn)變得更加便捷。

目前比較活躍的土地流轉(zhuǎn)電商有5家：成立較早的土流網(wǎng)在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)上比較擅長，同時(shí)也是采用地區(qū)加盟的擴(kuò)張模式，土流網(wǎng)坐擁規(guī)模和流量優(yōu)勢(shì)；同樣成立較早的土地資源在2015年剝離出地合網(wǎng)（類似淘寶和天貓），更專注做優(yōu)質(zhì)地塊，在交易模式探索上領(lǐng)先，地合網(wǎng)采用直營和加盟兩種擴(kuò)張方式，更看中質(zhì)量；還有一個(gè)成立較早的搜土地則因?yàn)楣淌卦缙谀Ｊ剑呀?jīng)漸漸失去優(yōu)勢(shì)地位；另外兩家較為活躍的是聚土網(wǎng)和來買地，這兩家后期成立的先從局部地區(qū)出發(fā)，也正在進(jìn)行全國的擴(kuò)張。

土地流轉(zhuǎn)電商在2016年之前主要是靠收取線下加盟費(fèi)和廣告費(fèi)的模式進(jìn)行盈利，而線下加盟流轉(zhuǎn)中心靠服務(wù)費(fèi)和中介費(fèi)盈利，到2016年逐步探索出更多的線上盈利模式。同時(shí)有另外一種發(fā)展方向，就是向綜合性服務(wù)商方向發(fā)展，提供土地規(guī)劃，土地金融服務(wù)等，但是目前都不成熟。

五：展望2017

在政策方面，土地流轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)不可逆，政策將會(huì)更多的向經(jīng)營者傾斜，法律也會(huì)賦予經(jīng)營者更多的保障，經(jīng)營權(quán)或可以抵押貸款，關(guān)于經(jīng)營者使用集體建設(shè)用地會(huì)有更明確細(xì)則出臺(tái)。

更多的農(nóng)地將進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，同時(shí)更多的交易在網(wǎng)上進(jìn)行，土地流轉(zhuǎn)電商的發(fā)展會(huì)為交易雙方提高更多的便利。

雖然土地流轉(zhuǎn)電商整體市場(chǎng)增長，但是活躍的平臺(tái)或許會(huì)減少，這是因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)是低頻重決策的大宗交易，上游資源數(shù)目有限，目前領(lǐng)跑的3-5家土地流轉(zhuǎn)電商將會(huì)整體覆蓋市場(chǎng)上大部分的資源；而線下的土地流轉(zhuǎn)交易中心或許會(huì)增多，更專業(yè)的土地流轉(zhuǎn)綜合服務(wù)商會(huì)更受到青睞。

文章：8 篇

瀏覽：1792 次

代表文章

“失敗者”的教訓(xùn)，2016生鮮電商年度總結(jié)（下）

增長去哪兒了？2016生鮮電商年度總結(jié)

再見鄉(xiāng)愁！2016農(nóng)村土地政策、流轉(zhuǎn)和電商回顧與總結(jié)

人工智能還會(huì)賣菜，估值超百億，這家零售界的Uber是如何顛覆你的菜籃子的！

土地流轉(zhuǎn)電商：一場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)+的土地改革

5天又爆4例，非洲豬瘟的中國故事會(huì)改變什么？

AI讓農(nóng)業(yè)變天？

東網(wǎng)易，西Eataly，他們要掀起養(yǎng)豬業(yè)的文藝復(fù)興嗎？